Девелоперы складов и логопарков стали переходить на контракты в формате «открытая стоимость». В чем заключается данный принцип и может ли это перенестись на строительство жилья, в материале портала ОКНА МЕДИА.
В чем заключается принцип работы – «открытая стоимость» строительства?
У принципа работы – «открытая стоимость» или «открытая смета» есть распространенное англоязычное название «open-book».
Что означает данный формат? Обычно контракт на строительство объекта заключается по фиксированной стоимости. Под такую схему можно без проблем получить банковское финансирование. Заказчик сразу планирует свои затраты. Что касается складов и логопарков, при фиксированной цене строительства, то легко рассчитать последующую арендную плату для арендаторов складских площадей.
Фото: девелоперы складов и логопарков переходят на формат «открытая стоимость», ©depositphotos.com
При высокой волатильности на рынке стройматериалов в период процесса строительства, девелоперы «уходят» в минус. Чтобы это не произошло, они предлагают «плавающую» цену. Окончательная стоимость строительства для заказчика определяется после ввода объекта в эксплуатацию конечными затратами строителей плюс их прибыль. Некоторые девелоперы предлагают «включать» такую схему, когда смета на строительство вырастает более, чем на 20%. Таким образом, расходы за изменение себестоимости строительства из-за роста стоимости стройматериалов ложатся не на девелопера, а на покупателя. Такую схему строители считают честной, открытой и удобной для всех сторон контракта.
Застройщики, работающие в этом секторе строительства, уже имеют опыт работы по принципу «открытой стоимости». Несколько лет назад такая схема пользовалась популярной на рынке складской недвижимости. Однако с приходом крупных игроков на этот рынок, последние изменили ситуацию в направлении твердой цены конечного продукта.
В чем проблемы работы по принципу «открытая стоимость»?
С одной стороны, схему работы по «открытой стоимости» можно назвать справедливой для всех, и она должна без проблем получить свое распространение при изменяющейся стоимости материалов.
Но с этой схемой строительства возникают следующие проблемы:
- заказчики складских помещений в большинстве случаев не готовы работать по такой схеме. Они мотивируют свою позицию тем, что невозможно спрогнозировать будущий бюджет: затраты на покупку объекта и цену последующей аренды;
- цифры по себестоимости строительства и размеру прибыли становятся доступными всем участникам процесса;
- банки не идут на финансирование проектов с неопределенной ценой.
Существует и другой вариант, «плавающая» стоимость строительства – поэтапная корректировка цены контракта. Окончательная стоимость формируется не после ввода объекта в эксплуатацию, а изменяется в процессе строительства при изменении цен на материалы. Это позволяет сглаживать эффект от общего повышения стоимости за весь период строительства и оперативно корректировать будущий бюджет. Однако здесь остаются проблемы с банковским финансированием. Банки идут на выдачу кредитов только под фиксированные цены строительства.
Может ли схема open-book перейти на строительство жилья?
Застройщики жилья столкнулись с теми же проблемами роста цен на стройматериалы. Больше всего от роста цен пострадали подрядчики, с которыми были заключены договоры.
Например, для остекления домов застройщики заключают контракты с производителями окон на ранней стадии строительства с фиксированной стоимостью. А оплату обычно производят после монтажа окон и дверей. Издержки за рост цен на комплектующие для окон несет производитель окон.
Для застройщиков в сегменте жилищного строительства есть много инструментов для нивелирования роста цен на стройматериалы. У оконной компании обратной дороги нет.
При реализации работы по принципу «открытой стоимости» в жилищном секторе могут возникнуть еще одна проблема – неопределенность конечной стоимости отпугнет многих граждан от таких сделок.
Система работы с «открытой стоимостью» при строительстве складов – рабочая, так как покупатели таких помещений могут переложить часть издержек на арендаторов, а арендаторы на свою продукцию. У покупателей квартир – конечных потребителей, нет такой возможности.
В результате возникают большие сомнения в перспективности работы по принципу «открытой стоимости» при строительстве жилья.
Как работать оконным компаниям с застройщиками при затяжном росте цен на комплектующие?
Оконные компании, работающие с застройщиками, всегда испытывали проблемы с оплатой.
Во-первых, прибыль оконных компаний при работе с такими заказами меньше, чем при работе с частниками. Во-вторых, застройщики пытаются заключать договора на условиях постоплаты: либо после выполнения монтажных работ по остеклению, либо после сдачи дома, мотивируя тем, что раньше денег у них нет.
Часто при приеме смонтированных окон представители застройщика усиленно ищут недостатки (часто они в реальности есть), пытаются за счет этого оттянуть время оплаты или снизить контрактную цену. Иногда оконные компании длительное время не могут получить деньги за заказ. Кто проявляет принципиальность и обращается в суд, решает вопрос юридическим способом, но это только малая доля оконных компаний. Многие так и остаются ни с чем!
Оконные компании, особенно в межсезонье, готовы идти на «любые условия», чтобы обеспечивать своих работников работой. Но в итоге сами «роют себе дорогу» к банкротствам.
Цен на окна за период с конца 2020 и за 2021 год выросли на 100% и более процентов, что говорит о том, что в период масштабного роста цен, система постоплаты неприемлема.
Что делать оконной компании, чтобы не обанкротиться?
На систему работы с оконной компанией по принципу «открытой стоимости» застройщик с фиксированной ценой строительства вряд ли пойдет! Поэтому необходимо выстраивать взаимоотношения с застройщиками, исходя из фиксированной цены на окна в контракте:
- заключать договор с предварительной оплатой около 70% для того, чтобы закупить необходимые для выполнения контракта материалы по их фактической стоимости, как можно ближе к подписанию договора. Это необходимо для того, чтобы иметь возможность закупить комплектующие для производства окон до возможного их подорожания;
- после получения предоплаты сразу закупить необходимые материалы и отложить их у себя на складе до начала выполнения заказа. Тогда возможный рост цен на комплектующие к моменту изготовления окон не окажет негативного влияния на финансовое состояние оконной компании.
Даже 1 неоплаченный за окна контракт может перечеркнуть прибыль от нескольких оплаченных контрактов.
