Льготную ипотеку теперь можно взять на строительство частного дома

Правительство утвердило программу льготной ипотеки на строительство или покупку нового частного дома. Каковы будут условия кредитования в сегменте ИЖС и что даст данный вид ипотеки оконному и строительному рынку, в материале ОКНА МЕДИА.

Льготная ипотека расширена на строительство частного дома

22 октября 2021 года на заседании Правительства Премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил о введении в действие льготной ипотеки на строительство частного дома. Решение закреплено в Постановление №1758.pdf «Об особенностях определения лимитов средств на выдачу жилищных (ипотечных) кредитов (займов)…» от 18 октября 2021 года. Поручение по этому поводу было дано Президентом РФ Владимиром Путиным 6 августа 2021 года на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам.

Фото: льготная ипотека на строительство или покупку нового частного дома превращает мечты в реальность, © depositphotos.com

По мнению Правительства, льготная ипотека на частные дома привлечет около 15 тысяч кредитов на строительство и покупку новых частных домов на сумму около 30 млрд рублей. На эти цели кабмин увеличивает общую сумму возмещения банкам недополученных доходов с 320 млрд рублей до 2,4 трлн рублей.

Каковы условия льготной ипотеки на строительство частного дома?

На льготную ипотеку в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) будут перенесены новые условия льготной ипотеки на новостройки, которые вступили в силу с 1 июля 2021 года:

• Распространяется только на первичное жилье;
• Процентная ставка по ипотеке – 7%. Банк самостоятельно может установить ставку ниже 7%. При отказе от страховых программ банк может увеличить ставку до 8%;
• Максимальная сумма кредита – 3 млн рублей для всех регионов;
• Окончание действия программы – 1 июля 2022 года;
• Кредит может взять любой совершеннолетний гражданин РФ (банки могут вносить определенные ограничения):
• Участвуют 60 кредитных организаций;
• Первоначальный взнос – не менее 15% от общей стоимости;
• Возможность использования маткапитала на первоначальный взнос.

Льготную ипотеку на частные дома можно взять на следующие цели.

Фото: на какие цели можно взять льготную ипотеку на строительство жилого дома, ©oknamedia.ru

Сколько россиян хотели бы жить в частном доме

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в конце сентября 2020 года провел социологический опрос «Идеальное жилье глазами россиян» среди 1 600 граждан в возрасте от 18 лет и старше. Результаты опроса представлены ниже.

Результаты опроса на тему – где живут россияне и где хотели бы жить
Россия, сентябрь 2020 г., %

Источник: ВЦИОМ, ©oknamedia.ru 

Таким образом, около 70% опрошенных хотели бы жить в отдельном доме или таунхаусе. Это на 40% больше количества реально проживающих в частных домах.

Опрошенные также ответили на вопрос о том, что мешает россиянам реализовать это стремление.

Результаты опроса на тему – что мешает россиянам иметь свой дом
Россия, сентябрь 2020 г., %

Источник: ВЦИОМ, ©oknamedia.ru 

Опрошенные определили приоритеты при выборе места жительства:

• Социальная инфраструктура в шаговой доступности – 56%;
• Транспортная доступность – 51%;
• Территориальная расположенность (безопасный район и близость парков) – 41%;
• Качество постройки дома – 40%.

Сегмент ИЖС за последние несколько лет вырос на 25% и имеет тенденцию к дальнейшему росту. Об этом говорят объемы ввода жилья, построенного индивидуальным способом.

Вод жилья, построенного индивидуальным способом
Россия, 2016-2020 г.г., млн м²

Источник: Росстат, ©oknamedia.ru*с учетом жилья, построенного на садовых участках (учитывается с августа 2019 года).

Еще больше увеличили интерес к сегменту ИЖС события, связанные с пандемией COVID-19: локдаун, ограничительные меры, переход на удаленную работу. Люди по-новому взглянули на условия, в которых они живут. В 2021 году сегмент ИЖС стал локомотивом строительной отрасли (доля более 50%) и опередил по объемам ввода жилья сегмент МКД (многоквартирные дома).

Ввод жилья по сегментам
Россия, январь-сентябрь 2021, млн м² 

Источник: Росстат, ©oknamedia.ru

До введения льготной ипотеки банки неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку или строительство частных домов. Это было связано с рисками недостроя, трудностями в определении залоговой стоимости и в оценке качества работ (самострой или строительство случайными бригадами).

Зачем нужна льготная ипотека в сегменте ИЖС?

С 1 июля 2021 года изменились условия льготной ипотеки на новостройки в сегменте МКД. Процентная ставка увеличена до 7%, максимальный размер ипотеки уменьшен до 3 млн для всех регионов. Это вкупе с высокими ценами на недвижимость привело к снижению спроса на ипотечные продукты по льготной программе. Власти надеются, что расширение льготной ипотеки на сегмент ИЖС поддержит строительную отрасль.

Новая льготная ипотечная программа предлагает благоприятные условия кредитования сегмента частного домостроения.

Льготная ипотека:

• расширяет возможности для покупателей индивидуального жилья;
• стимулирует строительную отрасль;
• поддерживает смежные со строительством отрасли экономики.

По мнению некоторых экспертов, льготная ипотека в частном домостроении повысит спрос на такое жилье в 2-2,5 раза.

Проблемные вопросы льготной ипотеки на строительство частного дома

Несмотря на плюсы новой программы ипотеки для роста объемов строительства в сегменте ИЖС, существуют моменты, которые могут снизить позитивный эффект от ее внедрения:

1. Ограничение максимальной суммы кредита в 3 млн рублей для всех регионов.

Основными «поставщиками» портфеля заказов для льготной ипотеки на новостройки были регионы с самой высокой ценой жилья: Московская область, Москва и Санкт-Петербург. Ограничения максимальной суммы кредита в 3 млн рублей с 1 июля 2021 года снизили в этих регионах спрос на льготную ипотеку на новые квартиры. Перенос таких же условий на частные дома ставит под вопрос спрос на данный вид кредитования в первую очередь в столичных регионах. Без увеличения лимита программа льготной ипотеки в ИЖС может сузиться до статуса региональной. Гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко на заседании комитета по финансовому рынку Госдумы предложил повысить лимит на выдачу льготной ипотеки до 4 млн рублей. Спикер Госдумы Вячеслав Володин также предложил, чтобы ставки по ипотеки рассчитывались индивидуально для каждого региона, исходя из уровня средней зарплаты. Будет ли принято это предложение, пока неясно, так как после повышения ставки ЦБ субсидирование льготных ипотек стоит бюджету дороже. Даже если лимит будет повышен до указанной суммы, это значительно не изменит ситуацию. Его все равно будет недостаточно для регионов с высокой стоимостью жилья.

2. Цены на частные дома на первичном рынке вырастут.

По опыту льготной ипотеки на новостройки, при росте спроса застройщики повышали цены на новые квартиры. Это нивелировало пониженные проценты по ипотеке и отпугнуло часть потенциальных покупателей. Что касается льготной ипотеки в ИЖС, по мнению экспертов, резкого роста цен не стоит ожидать. Стоимость стройматериалов стабилизировалась, а цены на дома уже выросли в среднем на 25%. В дальнейшем прогнозируется рост на 5-10% в пределах инфляционного коридора. Из-за раннего развития сегмента эксперты исключают возможность «ипотечного пузыря».

3. Невозможно взять ипотеку на самостоятельное строительство частного дома.

Льготная ипотека предполагает строительство нового дома по договору подряда или покупку нового дома по договору купли-продажи. Многие граждане, которые хотят иметь собственный дом, не могут себе позволить купить его у застройщика и намерены строить жилье своими силами. Это сужает круг потенциальных заемщиков.

4. Риск незавершенного строительства.

Пока нет гарантии, что после вложения средств покупатель строящегося дома получит его в полном объеме. Для снятия этих рисков в осенней сессии Госдумы будет рассмотрен законопроект о распространении проектного финансирования (работа через эскроу-счета) на ипотеку в ИЖС. Это будет гарантировать покупателю жилья сохранность вложенных средств. По условиям льготной ипотеки на новостройки к застройщикам предъявляются строгие требования. Под них подходят строительные компании, которые имеют большой опыт в строительстве. В новой ипотеке для ИЖС подобных требований пока нет. Это повышает риск недостроев.

5. Отсутствие стандартов в сегменте ИЖС.

На данном этапе отсутствует типизация проектов в сегменте ИЖС. Для упрощения оформления кредита Минстрой и Дом.РФ провели конкурс типовых проектов ИЖС. По его результатам лучшие проекты размещены на ресурсе строим.дом.рф.

Сервис поможет:

• Приобрести земельный участок под строительство;
• Заказать изыскательные работы и проектирование;
• При необходимости получить проектное финансирование;
• Ввести построенный объект в эксплуатацию;
• Поставить объект на кадастровый учет;
• Зарегистрировать права собственности.

Фактически потребитель может здесь выбрать проект с готовой документацией, застройщика и банк. На ресурсе уже представлены 70 проектов, еще 25 прошли проверку и скоро войдут в перечень. Покупателям этот сервис удобен тем, что вся документация на дом подготовлена профессионалами и уже прошла проверку.

6. Проблемы с организацией инфраструктуры под ИЖС. 

Все участки под ИЖС должны иметь необходимую коммунальную инфраструктуру (газ, вода, электричество) для комфортного проживания. Иначе строительство невозможно. Постройка коммуникаций влечет за собой существенные дополнительные расходы вне рамок ипотечного кредита.

Что даст оконному рынку развитие сегмента ИЖС?

По данным отраслевого центра О.К.Н.А. Маркетинг и портала ОКНА МЕДИА, доля сегмента ИЖС в портфеле заказов оконного рынка на конец 2020 года составляла около 29%.

Успешная реализация льготной ипотеки в данном сегменте увеличит объемы заказов для рынка окон и даст толчок развитию отечественной оконной отрасли. Именно в сегменте частного домостроения проходят апробирование почти все новейшие разработки в конструкциях окон и дверей. Многие из них потом переносятся и на индустриальное строительство многоквартирных домов.

К окнам частных домов предъявляются наивысшие требования по эксплуатационным характеристикам (теплозащита, звукоизоляция, взломоустойчивость и прочее) и по внешнему виду. По конструктиву это цветные изделия, конструкции нестандартной формы, с широким перечнем функционала, панорамные и прочее. Владельцы частных домов предъявляют самые высокие требования к качеству.

Это способствует продвижению на рынок новых видов продукции, индивидуальных технических решений. Компании, которые работают в сегменте частного домостроения, имеют меньше конкуренции. Благодаря предложению прогрессивных технических решений они могут получать наибольшую прибыль и имеют больше возможностей для развития.

Вывод

Льготная ипотека на строительство частных домов простимулирует сегмент ИЖС. Социальная газификация также будет этому способствовать.

Это положительным образом отразится на:

• Жилищных условиях граждан. Десятки тысяч российских семей смогут иметь свой собственный дом.
• Строительной отрасли. Застройщики активнее будут осваивать рынок частного домостроения. При высоком уровне технической базы они могут вывести на рынок качественные современные индивидуальные дома, включая домокомплекты. Индивидуальные предприниматели получат больше заказов на строительство частных домов;
• Экономике страны. Строительная отрасль – драйвер экономики. Успехи в строительстве дадут работу во многих других отраслях, которые находятся в кооперации со строительной отраслью. Льготная ипотека на новостройки в МКД частично исчерпала свой ресурс. Новая программа льготного ипотечного кредитования в ИЖС призвана не допустить просадки строительной отрасли, что негативным образом отразилось бы и на всей экономике страны.

К льготной ипотеке в ИЖС остается еще много вопросов, которые необходимо решить в ближайшее время, учитывая опыт такого продукта для новостроек. Механизм ее реализации должен находиться под контролем и при необходимости своевременно корректироваться. Тогда успех от ее внедрения будет максимальным.