Реновация в СПб – в чем отличие новой от действующей (Обновлено 20.09.2022)

В 2022 году Законодательное Собрание Санкт-Петербурга приняло местный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) или закон о новый реновации в СПб. Он вызвал бурные обсуждения, протесты и много непонимания. Портал ОКНА МЕДИА разбирается, в чем суть нового закона, и чем новая программа реновации в СПб отличается от старой.

Новый закон о реновации в Санкт-Петербурге  

29 июня 2022 Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло Закон №444-59.pdf «О внесении изменений в некоторые законы Санкт‑Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт‑Петербурге» (закон о КРТ в СПб). Данный региональный законодательный документ принят с целью реализации на региональном уровне федерального закона о КРТ №494-ФЗ от 30 декабря 2020 и соответствует ему.

Фото: реновация позволяет переселить людей из старых домов в новые, © Фотобанк ЛориЗакон о новой реновации в СПб определяет механизм включения эксплуатируемых многоквартирных домов (МКД) в программу. В следующих категорий:

• Аварийные многоквартирные дома, подлежащие сносу или реконструкции;
• Типовые панельные дома (хрущевки), введенные в эксплуатацию в период 1957-1970 гг. вне зависимости от состояния дома. Речь идет только о панельных домах, кирпичные пятиэтажки-хрущевки под закон о КРТ в СПб нее попадают. Также не включаются, так называемые, «сталинки» и «брежневки».

Как дом попадает в новую программу реновации (КРТ) в СПб?

Если дом по характеристикам соответствует требованиям программы КРТ, решение о вступлении или невступлении в программу принимается на общем собрании собственников и нанимателей жилья. На это отводится срок не более 90 дней с даты включения дома в проект решения о КРТ. Решение об участии дома в программе новой реновации в СПб считается утвержденным, если на общем собрании собственников 2/3 и более проголосуют «за». Если в установленный период общее собрание не проведено, дом автоматически вносится в программу реновации.

Почему сейчас невозможна реализация закона о новой реновации в СПб?

Сейчас планов по реализации закона о КРТ в Санкт-Петербурге нет. Об этом заявил вице-губернатор СПб Николай Линченко в интервью «Фонтанке» 11 августа 2022. Он также отметил, что любые информационные вбросы о каких-то списках домов и прочее по этому поводу «являются просто фейком».

Реализация КРТ производится только на участках, которым присвоен соответствующий статус в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ППЗ). Сейчас в правилах определены 22 зоны для реновации, однако в них ни 1 панельный дом не соответствует требованиям закона о КРТ СПб.

Для реализации программы реновации в СПб необходимо внести изменения в существующие правила землепользования – включить новые территории, отвечающие новому закону о реновации. Как отметили в Правительстве Санкт-Петербурга, данные изменения внесут не ранее 2023 г. Перед этим проведется публичное обсуждение данных изменений и учтены все замечания и предложения горожан.

Как узнать, входит ли дом в программу новой реновации в СПб?

На портале «Наш Санкт-Петербург» у некоторых домов стала появляться категория: «Хрущевки панельные постройки 1957-1970 г.г.». Это подпадает под условия новой реновации. Причем сюда стали попадать дома поздней постройки и даже 9-этажные. Для получения информации, попадает ли дом в программу новой реновации, необходимо обращаться в жилищный отдел администрации района по месту жительства.

Для выяснения актуальной ситуации по своему дому, можно сделать следующее:

• Зайти на портал «Наш Санкт-Петербург»;
• Перейти во вкладку «Дома»;
• Перейти во вкладку «Технические характеристики». Появится Технико-экономический паспорт, с указанием категории дома (рисунок ниже).

Фото: проверка соответствия дома программе новой реновации в Санкт-Петербурге, © «Наш Санкт-Петербург»

Новый закон о реновации вызвал недовольство жителей СПб

В Санкт-Петербурге более 13 лет действует программа реновации, действующая на основе городского закона Развития застроенных территорий (РЗТ). Условия данной программы устраивают жителей Санкт-Петербурга, но тормозят сам процесс реновации в городе.  Новый закон призван устранить последнюю проблему и ускорить реновацию в СПб. Однако его условия затронули интересы граждан. Прежде чем рассказать о новой проблеме, рассмотрим программу РЗТ, или действующую реновацию в Санкт-Петербурге.

Действующая реновация в СПб 

Первые замыслы по обновлению жилого фонда в Санкт-Петербурге существовали еще в 80-х годах прошлого века. Но это не получило дальнейшего продолжения. В следующий раз к этому вопросу вернулись в начале 2000-х годов попыткой санации хрущевок с утеплением фасада, после чего пришли к выводу, что такой метод экономически убыточен и городской бюджет такие затраты не потянет.

Процесс возобновился только в 2008 г.:

• 6 мая 2008 был принят 1-й законодательный документ – Закон Санкт-Петербурга №238-39 «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ), он также стал называться – Законом о реновации;
• В конце 2009 был создан основной оператор программы реновации – компания «СПб Реновация»;
• Январь 2010 – заключение первых 4 договоров на развитие 22 территорий;
• 2011-2012 – Постановления Правительства Санкт-Петербурга о принятии проектов планировки и межевания застроенных территорий СПб.

После этого фактически началась реализация программы реновации в Санкт-Петербурге.

Механизм действующей реновации в СПб

Механизм реновации выглядит следующим образом.

Фото: механизм реновации в Санкт-Петербурге, © oknamedia.ru

Первыми кварталами, откуда началось расселение, жильцов стали:

• Колпино 10;
• Сосновая Поляна 7-17.

22 июня 2020 в Санкт-Петербурге начался снос 1-й пятиэтажки-хрущевки по программе реновации – дома №37, корпус 1, ул. Комсомольская в квартале Сосновая Поляна 7-17.

Сроки действующей реновации в СПб и объемы строительства

Программа реновации в Санкт-Петербурге рассчитывалась на 10 лет. За это время планировалось построить дома с жилой площадью почти 8,5 млн м². Расселить планировалось старые дома площадью 1,5 млн м². Но этим планам не реализовали (об этом читайте ниже). Сейчас программа действующей реновации (РЗТ) продлена до 2029 года.

Финансирование действующей программы реновации в СПб

В отличие от Москвы, расселение горожан по реновации в Санкт-Петербурге не происходит за счет городского бюджета. Все основные вопросы финансируют операторы программы.

Из городского бюджета оплачивается только строительство социальной инфраструктуры.

Какие дома подпадают под действующую программу реновации в СПб?

В программу реновации включены 32 квартала. Многоквартирные дома, находящиеся на этих территориях, включаются в программу РЗТ, если они относятся к:

• Типовой постройке 1958-1970 г.г.;
• Малоэтажной жилой застройке до 1966 г.;
• Аварийным или со степенью износа более 70% независимо от года постройки;
• Не соответствующим текущей градостроительной документации и регламентам.

Фото: старые дома под действующую программу реновации (РЗТ) в Санкт-Петербурге, © oknamedia.ru

Сейчас принято решение о развитии 23 территорий. Адреса домов под старую реновацию в Санкт-Петербурге можно посмотреть здесь. Планируется снести около 1100 старых домов.

Фото: количество сносимых пятиэтажек по районам (действующая программа реновации в Санкт-Петербурге), © oknamedia.ru

В какие квартиры расселяют жителей старых домов?

Старые дома для программы реновации в Санкт-Петербурге разделили на 2 типа:

• Хрущевки;
• Сталинки 30-х годов.

Расселение жильцов происходит в новые дома в том же квартале, либо в другом месте с письменного согласия расселяемых.

В какие квартиры въезжают жители?

Нормативы реновации определяют, что собственники жилья должны получить квартиры площадью не менее существующей. По факту петербуржцы в большинстве случаев получили большие по площади квартиры, потому что новые нормы строительства не предполагают, например, площади жилых комнат 6 м² или кухни 5 м². Петербуржцы взамен получают комнаты площадью от 10 м² и кухни 9 м².  Граждане, являющиеся нанимателями городского жилья, получают новые квартиры из расчета:

• 33 м² общей площади на одиноко проживающего гражданина;
• 18 м² на каждого челна семьи, состоящей из 2 и более человек.

Новые квартиры сдаются с чистовой отделкой. В квартирах уже установят: газовые (электрические) плиты, сантехническое и электротехническое оборудование.

При желании получить квартиру с большим количеством комнат и большей площади (помимо предлагаемой), необходимо провести доплату.

Неутешительные итоги программы действующей реновации в Санкт-Петербурге

С самого начала в программе реновации в Санкт-Петербурге участвовали 2 оператора. Они должны были снести более 1 тысячи домов и расселить из них 100 тысяч жителей. За 10 лет расселено всего 100 домов. Переселено 700 семей (1500 человек). К 2021 году городу передали всего 468 квартир. Это всего 6% от намеченного ранее. Программа реновации в Санкт-Петербурге фактически провалена.

Количество семей, расселенных по реновации, по территориям
Санкт-Петербург, 2012 – июль 2022, семей

Источник: городская программа РЗТ, © oknamedia.ru

Из-за «синдрома последнего жильца» (подробно описан в следующем разделе) снос первой хрущевки в Санкт-Петербурге затянулся на 7 лет и произошел только 22 июля 2020 года. Эту дата стала началом фактической «разморозки» программы реновации в Санкт-Петербурге.

Прошедшие первые 10 лет реновации в Санкт-Петербурге, большинство жильцов домов, которых внесли в программу реновации, находились практически в «подвешенном» состоянии. Люди не могли при необходимости сделать ремонт у себя в квартирах в этот период, не зная, когда их дом расселят.

Причины низких темпов действующей реновации в СПб

Темпы реновации в Санкт-Петербурге существенно ниже, чем в Москве. На это есть несколько основных причин:

• Потребительский экстремизм – «синдром последнего жильца». С данной проблемой столкнулись при первом расселении по программе реновации в Колпино. Подавляющее большинство жителей согласилась на переезд. 1 семья из всего дома дождалась, когда всех остальных жителей переселят, отказалась переезжать, затребовав свои запредельные условия. Им предлагали равнозначную квартиру в любом районе города. Но они начали запрашивать сумму 15-20 млн руб. при рыночной стоимости их квартиры 3 млн рублей. Причем эта семья вела асоциальный образ жизни и порой требовали привезти к ним бутылку водки. Застройщик не мог пойти на такие условия, потому что в проекте не заложены дополнительные затраты, и при выполнении необоснованных требований данной семьи, возникла бы цепная реакция – другие жильцы начали бы массово предъявлять подобные требования. Весь процесс практически остановился. Только в 2016 г. удалось прийти к компромиссу и завершить расселение. Аналогичная ситуация повторилась и в Сосновой Поляне. Там семья затребовала аж 40 млн рублей. Проблема подобных ситуаций в том, что в питерской программе реновации нет механизма защиты от потребительского шантажа подобного рода. К примеру, в Москве такой механизм существует – при согласии 2/3 собственников, несогласные переселяются в принудительном порядке, либо получают рыночную компенсацию;
• Дефицит стартовых площадок (пустых участков) в кварталах. За многие годы такие «пятна» заполнили под различные нужды. Построить 1-й дом для заселения расселяемых семей негде.
• Сложности в строительстве социальной инфраструктуры. По условиям реновации строительство инфраструктуры ведется за счет бюджета города. Однако такого объема средств нет. Операторы программы тоже не могут взять на себя эти функции из-за отсутствия подобных целевых средств. Все это тормозит строительство инфраструктуры для строящихся жилых домов.
• Изменение законодательства. За период действия программы реновации изменялись требования к строительству: уменьшилась максимальная высотность зданий, выросли нормы мест в школах и детсадах, изменились коэффициенты использования территорий и прочее. Все это начало тормозить процесс реновации из-за несоответствия первоначальных проектов новым требованиям.

Чем отличается новая реновация от действующей?

Программы КРТ и РЗТ имеют свои отличительные особенности, некоторые из которых являются плюсами, другие – к минусами.

Отличия новой и действующей реноваций в СПб заложены в законодательной базе.

Действующая реновация:

• Переселение жителей старых домов должно производиться только в пределах квартала их прежнего проживания. Переезд на другую территорию только с письменного согласия жильца. Это является преимуществом для жильцов по сравнению с требованием КРТ.

Также в первоначальном варианте закона о присутствовала норма: решение о вступлении дома в реновацию принимается при 100% голосах «за» собственников или нанимателей жилья. После вступления в силу федерального закона о новой реновации №494-ФЗ на основе правил московской реновации, требование «смягчили» до необходимых 2/3 «за».

Новая реновация:

• Переселение жителей старых домов производится в пределах муниципального образования, т.е. в любой район города. Это основная причина возмущения жителей Санкт-Петербурга, особенно живущих в привлекательных районах города. К примеру, горожанин, проживающий на проспекте Космонавтов, может оказаться где-нибудь, в Колпино. Для большинства людей это неприемлемо. Однако федеральный закон в этом вопросе отдает все полномочия региональным властям, сами жильцы на это не могут оказать влияние. Это помогает продвигать реновацию, часто в кварталах, где расселяют старое жилье, нет места для стартовой площадки. Но это напрямую затрагивает интересы жильцов. Если жилец откажется переезжать, его могут выселить по решению суда. Если жилец откажется от переезда, он может получить денежную компенсацию из расчета рыночной цены недвижимости. Переселение жильцов в любой район города без их согласия – главная причина недовольства и противодействия со стороны петербуржцев «новой реновации» (КРТ).
• Решение о вступлении дома в реновацию принимается при 2/3 голосов «за» собственников или нанимателей жилья. Это также позволяет без особых проблем проводить реновацию, пример тому – Москва;
• В программу помимо аварийных домов, включаются только панельные 5-этажки 1957-1970 гг. постройки. Кирпичные хрущевки в КРТ не принимаются;
• Кроме закона о КРТ в Санкт-Петербурге пока не создан необходимый пакет нормативных документов по реализации программы. Остается масса вопросов, на которые нет ответов. Это волнует жителей Северной столицы и вызывает недоверие и сопротивление новой программе.

Отличия программ «старой» и «новой» реновации в Санкт-Петербурге

 Могут ли дома, внесенные в старую реновацию попасть в новую?

По заявлению властей Санкт-Петербурга, дома, уже вошедшие в программу старой реновации, не могут включаться в программу новой. Их расселят по прежним правилам.

Перевести дом, попавший в старую реновацию, по желанию жильцов в новую программу реновации тоже нельзя. Участки земли передаются в аренду или продаются инвестору. Есть исключение, если город и инвестор расторгнут контракт.

Вывод

Реновация в Санкт-Петербурге имеет большой потенциал. Новая программа реновации в Санкт-Петербурге породила много вопросов у петербуржцев. На это есть объективные причины.  Программа пока далека от каких-то видимых результатов, только готовится к запуску. По факту в Северной столице будут параллельно действовать 2 программы реновации. Каждая из них имеет свои особенности, и к ним по-разному относятся горожане и власти. В новой программе учтены проблемы старой, мешавшие ее продуктивной реализации, исходя из особенностей Санкт-Петербурга. Закон о новой реновации принят совсем недавно, и, вероятно, его доработают, чтобы снять напряженность, связанную с ним. Однако с некоторыми неудобными моментами горожанам придется свыкнуться или отказаться от участия.

Оперативная информация

20 сентября 2022

Власти Петербурга решили приостановить до 1 января 2024 года действие отдельных положений городского законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ). Речь идет о реновации панельных хрущевок, против которой выступила часть петербуржцев. Как следует из сообщения губернатора Александра Беглова в его телеграм-канале, общественное мнение сыграло свою роль в откладывании процесса. "Все это время с Центром управления регионом анализировали обратную связь, которую получали от жителей. Мы должны надежно защитить законные права и интересы петербуржцев. Поэтому приостановим комплексное развитие жилой застройки до 2024 года", – заявил губернатор.