Рынок недвижимости России на пороге кризиса

28-11-201408:50
Компания: ОКНА МЕДИА / Раздел: Бизнесу

Стремительное ухудшение экономических показателей заставляет игроков рынка недвижимости все чаще вспоминать события 2008 года. По мнению одних, повторение истории стоит ждать в будущем году, по мнению других, кризис уже начался - и весь вопрос в том, как долго он продлится. Какие же показатели рынка свидетельствуют о наступлении кризиса? Ответ на этот вопрос попытались сформулировать эксперты «Метриум Групп».

rynok_nedvijimosti_rossii_2

1. Девальвация рубля

По мнению специалистов, критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014 году. Закономерной реакцией рынка на ослабление рубля было повышение спроса на недвижимость: люди побежали перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. Однако в дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014 году не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее, уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014 года инфляция может вырасти до 9%. Следствием этого уже сегодня является повышение процентных ставок, в том числе по ипотеке. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это по сути главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации. Иными словами, уровень благосостояния населения снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое - до 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. На фоне постоянного роста уровня инфляции платежеспособность потенциальных покупателей продолжит падать.

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% приведет к дальнейшему росту ипотечных ставок. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. При этом критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно ударит по рынку недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в третьем квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в четвертом квартале выросло количество отказов по ипотеке.

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%. Достигнув его, застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого «удовольствия» и отложат свои планы «до лучших времен».

8. Падение объемов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие 10 месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше показателей за весь 2013 год. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые вполне возможно успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в 2 раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

Однако повышение ставков по проектному финансированию, изменение процедуры выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги) существенно увеличивают инвестиционную себестоимость проекта для застройщика. В таких условиях, по мнению экспертов, следует однозначно ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года, а не только в межсезонье, - тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014 года такого падения не ожидается. Более того, в течение всего года наблюдалась повышенная покупательская активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 годов увеличилось на 16,5%.

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014 года рост цен составил 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, что было обусловлено опять-таки повышением спроса.

«Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем, - говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Вместе с тем, мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким образом, в течение всего 2014 года рынок активно развивался, несмотря на казалось бы нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности - явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах». «В настоящее время ситуация на рынке все больше разворачивается в сторону покупателей, - комментирует коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. - Понятно, что в таких непростых экономических условиях продавцы более лояльны и сговорчивы, идут на скидки, предоставляют рассрочки. Да, у застройщиков становится все меньше доходность. Но для опытных девелоперов это не критично. Снижения цен на рынке элитной недвижимости не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать. Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен - в среднем, на 2-6%. Если курс доллара в конечном итоге стабилизируется, то активность покупателей на рынке элитной недвижимости однозначно увеличится. Соответственно, повысится и ценовая динамика. Следующий год расставит нам все точки над i»

Комментарии (2)

Комментарии (2)

Удалить комментарий
Удалить комментарий
28.11.2014

Это уже все подозревают целый год. Просто компания разложила всё по полочкам и изложила в логической цепочке событий. Весёлого мало, но, как показывает практика, если проблема обрисована чётко, её проще решать. Так что недосягаем на лучшее и свои светлые мозги и трудолюбие.

Удалить комментарий
Удалить комментарий
Ответить на комментарий
Василий Петрович
Войти с помощью
Имя
Это поле необходимо заполнить.Минимальное количество символов - 2.Максимальное количество символов - 50.
E-mail (Нужен для удаления комментария и получения ответов)
Это поле необходимо заполнить.Bведите корректный адрес электронной почты.
Сообщение
Это поле необходимо заполнить.Минимальное количество символов - 2.Максимальное количество символов - 3000.
Я ознакомился и согласен с правилами сайта Окна Медиа

Удалить комментарий
Удалить комментарий
29.11.2014

Такая ситуация на руку тем, кто хочет купить жилье! Цены падают, соответственно возможность покупки увеличивается! Хотя, если честно, такая ситуация на рынке недвижимости наблюдается и других странах, таких например как Украина! И всему виной политическая ситуация между нашими странами! Люди боятся делать большие покупки, и тихонько наблюдают за тем, что будет дальше.

Удалить комментарий
Удалить комментарий
Ответить на комментарий
Светлана
Войти с помощью
Имя
Это поле необходимо заполнить.Минимальное количество символов - 2.Максимальное количество символов - 50.
E-mail (Нужен для удаления комментария и получения ответов)
Это поле необходимо заполнить.Bведите корректный адрес электронной почты.
Сообщение
Это поле необходимо заполнить.Минимальное количество символов - 2.Максимальное количество символов - 3000.
Я ознакомился и согласен с правилами сайта Окна Медиа

Добавить комментарий

Все комментарии проходят проверку на СПАМ и соответствие правилам ОКНА МЕДИА
Войти с помощью
Имя
Это поле необходимо заполнить.Минимальное количество символов - 2.Максимальное количество символов - 50.
E-mail (Нужен для удаления комментария и получения ответов)
Это поле необходимо заполнить.Bведите корректный адрес электронной почты.
Сообщение
Это поле необходимо заполнить.Минимальное количество символов - 2.Максимальное количество символов - 3000.
Я ознакомился и согласен с правилами сайта Окна Медиа
Отменить
Kupi okno 2h

Окна в вашем городе

+7 (800) 550-56-61(звонки по России бесплатно)Рассчитать онлайнУслуга бесплатна