Рынок недвижимости России на пороге кризиса

Стремительное ухудшение экономических показателей заставляет игроков рынка недвижимости все чаще вспоминать события 2008 года. По мнению одних, повторение истории стоит ждать в будущем году, по мнению других, кризис уже начался - и весь вопрос в том, как долго он продлится. Какие же показатели рынка свидетельствуют о наступлении кризиса? Ответ на этот вопрос попытались сформулировать эксперты «Метриум Групп».

1. Девальвация рубля

По мнению специалистов, критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014 году. Закономерной реакцией рынка на ослабление рубля было повышение спроса на недвижимость: люди побежали перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. Однако в дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014 году не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее, уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014 года инфляция может вырасти до 9%. Следствием этого уже сегодня является повышение процентных ставок, в том числе по ипотеке. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это по сути главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации. Иными словами, уровень благосостояния населения снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое - до 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. На фоне постоянного роста уровня инфляции платежеспособность потенциальных покупателей продолжит падать.

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% приведет к дальнейшему росту ипотечных ставок. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. При этом критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно ударит по рынку недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в третьем квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в четвертом квартале выросло количество отказов по ипотеке.

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%. Достигнув его, застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого «удовольствия» и отложат свои планы «до лучших времен».

8. Падение объемов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие 10 месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше показателей за весь 2013 год. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые вполне возможно успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в 2 раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

Однако повышение ставков по проектному финансированию, изменение процедуры выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги) существенно увеличивают инвестиционную себестоимость проекта для застройщика. В таких условиях, по мнению экспертов, следует однозначно ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года, а не только в межсезонье, - тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014 года такого падения не ожидается. Более того, в течение всего года наблюдалась повышенная покупательская активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 годов увеличилось на 16,5%.

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014 года рост цен составил 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, что было обусловлено опять-таки повышением спроса.

«Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем, - говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Вместе с тем, мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким образом, в течение всего 2014 года рынок активно развивался, несмотря на казалось бы нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности - явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах». «В настоящее время ситуация на рынке все больше разворачивается в сторону покупателей, - комментирует коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. - Понятно, что в таких непростых экономических условиях продавцы более лояльны и сговорчивы, идут на скидки, предоставляют рассрочки. Да, у застройщиков становится все меньше доходность. Но для опытных девелоперов это не критично. Снижения цен на рынке элитной недвижимости не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать. Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен - в среднем, на 2-6%. Если курс доллара в конечном итоге стабилизируется, то активность покупателей на рынке элитной недвижимости однозначно увеличится. Соответственно, повысится и ценовая динамика. Следующий год расставит нам все точки над i»