Рынок загородной недвижимости Московской области 2022 – состояние и тренды

Рынок загородной недвижимости уверенно набирает обороты и по объему ввода жилья обгоняет строительство многоквартирных домов. Какие тенденции загородного домостроения актуальны в 2022 г. в Московской области, в обзоре портала ОКНА МЕДИА.

Рынок загородной недвижимости – драйвер строительства в Московской области

Портал ОКНА МЕДИА провел анализ текущих тенденций рынка загородной недвижимости Московской области и возможных способов приобретения и постройки жилья.

Ввод жилья в эксплуатацию по сегментам строительства
Московская обл., январь-июнь 2022, млн м² 

Источник: Росстат, © oknamedia.ru

По итогам 1 полугодия 2022 доля рынка загородной недвижимости (индивидуальное домостроение) в общем объеме ввода жилья в Московской области заняла 72%.

Фото: доля ввода загородной недвижимости достигла исторического максимума, © Фотобанк ЛориДоля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по России за 6 месяцев 2022 объеме ввода жилья заняла рекордные 63%. Показатели по вводу загородных объектов в Московской области выше общероссийских на 9%.

Обзор рынка загородной недвижимости Московской области

Рынок загородной недвижимости Московской области по уровню комфорта можно разделить на 4 класса:

Эконом-класс

• Небольшой загородный дом до 100 м² на небольшом участке до 12 соток;
• Типовой проект;
• Недорогие строительные материалы;
• Нет охраняемой территории;
• Коммуникации ограничены;
• Участок находится в деревне или селе.

Комфорт-класс

• Загородный дом площадью до 150 м²   на участке 10-20 соток;
• Более интересная отделка;
• Огороженная территория или без;
• С централизованными коммуникациями или без;
• Расположение от Москвы до 250 км.

Бизнес-класс

• Большой капитальный загородный дом (150-250 м²) на участке 8-30 соток;
• Высококачественные стройматериалы;
• Индивидуальный архитектурный проект;
• Расположение от Москвы до 100 км;
• Хорошая экология, красивый вид из окон;
• Асфальтированные или бетонные дороги и подъезды к участку;
• Централизованные коммуникации;
• Высокоскоростной интернет;
• Уличное освещение;
• Круглосуточное видеонаблюдение, охрана, огороженная территория;
• Близость к развитой внешней инфраструктуре – подмосковный город.

Элит-класс

Этот класс имеет много общего с бизнес-классом. К дополнениям можно отнести:

• Загородный дом площадью 250+ м²;
• Расположение в престижном районе Московской обл., близость к Москве до 50 км;
• Ландшафтный дизайн в поселке;
• Патрулирование лицензионными охранниками, огороженная территория;
• Развитая инфраструктура в загородном поселке – школа, детский сад, кафе, рестораны и прочее.

Цены на рынке загородной недвижимости Московской области без учета земельного участка:

• Эконом-сегмент – до 5 млн руб.;
• Комфорт-класс – 5-10 млн руб.;
• Бизнес-класс – 10-30 млн руб.;
• Элит-класс – от 30 млн руб., верхний потолок не ограничен.

Спрос на рынке загородной недвижимости Московской области

Общая картина спроса на первичном рынке загородной недвижимости Московской области во 2 квартале представлена ниже.

Спрос на первичные объекты загородной недвижимости 
Московская обл., 2 квартал 2022, %

Источник: Инком-Недвижимость, © oknamedia.ru

Эконом-класс

По итогам 2 квартала 2022 эконом-сегмент занимает 80% спроса на рынке загородной недвижимости Московской области. Этот тренд можно считать общим для всех регионов России. По информации «Инком-недвижимость», прирост в Московской обл. составил +4% за 2-ой квартал и +3% за 12 месяцев.

Комфорт и бизнес-классы 

В среднем ценовом сегменте рынка загородной недвижимости ощущается дефицит качественного предложения. На спрос оказывает негативное влияние значительный рост цен на рынке. В бизнес-классе возросшие цены объясняются дефицитом качественного предложения среди элитного загородного жилья. Потенциальные покупатели загородных объектов класса «люкс» переориентировались на бизнес-сегмент, который удовлетворяет их потребностям по уровню комфорта. Вслед за ростом спроса на рынке выросла и цена.

Элит-класс

Элит-сегмент по итогам 2 квартала занимает всего 2% предложений на рынке загородной недвижимости Московской области. По заявлениям крупных агентств недвижимости, в элит-классе наблюдается падение спроса.

Согласно исследованию Knight Frank Russia за 1 полугодие 2022:

• Количество обращений о покупке элитных загородных объектов снизилось на 32%;
• Количество сделок на рынке загородной недвижимости снизилось на 57%.

Причины:

• Дефицит качественных готовых предложений на рынке, в особенности среди первичных загородных объектов;
• Большое количество «неликвида» (недвижимость с низкими потребительскими характеристиками или морально устаревшая) по завышенной цене из-за дефицита предложения;
• Неадекватные цены. По заявлениям участников рынка, «сделки разваливались, цены скакали в зависимости от курса и психического состояния собственника от 30% до 300%»;
• К концу 2021 ожидался выход на рынок загородной недвижимости Московского региона крупных застройщиков, но этого не произошло. Девелоперы взяли паузу для отслеживания ситуации;
• Неразбериха на валютном и инвестиционном рынках. Состоятельные покупатели элитной недвижимости не могут воспользоваться своими средствами. После укрепления рубля им невыгодно менять доллары на отечественную валюту, нет возможности использовать инвестиции, вложенные в зарубежные активы.

В сегменте элитной загородной недвижимости Московского региона спрос сдвинулся в сторону вторичных объектов из-за недостатка предложения в сегменте первичного жилья.

Земельные участки

С марта 2022 спрос на готовые загородные объекты упал на 60%. Стали востребованы недорогие участки без подряда стоимостью около 1 миллион рублей (рост около 40%). Причины:

• Скачок курса доллара в марте. Граждане спешно скупали недорогие загородные участки, чтобы вложить средства;
• Отсутствие полной суммы для покупки загородного участка с домом;
• Дефицит предложения готовых загородных объектов на рынке;
• Желание купить дешевый участок «на перспективу»: с целью последующего строительства загородного дома для себя или на продажу;
• Отсутствие конкурентоспособных предложений.

В связи с этим на рынке загородной недвижимости существует дефицит свободных земельных участков. Практически вся земля раскуплена. На загородных участках ведется или планируется застройка. Повсеместно возобновляется строительство недостроев, которые были заморожены по разным причинам.

Тренды на рынке загородной недвижимости 2022

Общие тренды современного рынка загородного домостроения характерны не только для Московской области, но и для всей России.

Тренды на рынке загородной недвижимости Московской области и других регионов-2022:

• Загородное жилье для постоянного проживания. По информации из опроса ЦИАН, 96% рассматривают к покупке жилой объект, который подходит для проживания круглогодично, а не только летом;
• Комфорт превыше всего. Если в начале 2000-х на первое место выходила конечная цена и экономия на всем, то сейчас люди строят загородное жилье на длительный период эксплуатации;
• Все необходимые коммуникации и развитая инфраструктура. Будущие владельцы загородной недвижимости выбирают земельные участки по принципу «все включено». Приоритет отдается участкам в организованном поселке, где вопросами содержания занимается управляющая компания, есть дороги и детские площадки. Важно, чтобы имелись все коммуникации (электричество, газ), либо администрация взяла на себя вопросы их подключения;
• Уменьшение размера участка и самого строения. Раньше строящиеся загородные поселки стремились сделать крупными – с участками 20 соток и постройками в 2-3 этажа. В последнее время предпочтение отдается компактности – поселки не более 20-30 жилых объектов на участках по 10 соток. Популярны 1-этажные здания площадью 90-120 м². Из расчета на квадратный метр их постройка обходится дороже, но по общим затратам они выгоднее. Не приходится делать дополнительные перекрытия, лестницы, жить в таком загородном жилье комфортнее за счет шаговой доступности всех помещений;
• Загородную недвижимость строят профессионалы. Большинство будущих хозяев обращаются к подрядчикам или застройщикам, официально заключают договора с указанием цен и ответственности сторон. Это экономит затраты, силы и время, позволяет получить качественный результат. К примеру, строительство загородного «каркасника» компания делает за 1 месяц;
• Пользуются популярностью быстровозводимые каркасные дома. Растет спрос на загородное жилье из блоков, которые позволяют за короткое время сделать наружную коробку. Они имеют небольшую цену, но требуют утепления, внешней и внутренней отделки.

Цены на рынке загородной недвижимости Московской области и других регионов 2022

По информации ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости в июле 2022 в Московской области составила 29 млн рублей. В России средняя цена загородного дома составила 11,2 млн рублей, что в 2,6 раза дешевле цен Московского региона.

Согласно данным агентства Инком-Недвижимость, цены на загородные объекты в Московской области за 12 месяцев выросли во всех сегментах от 5% до 41%, за исключением элитного – в нем снижались.

Рост цен на загородную недвижимость
Московская обл., июль 2021 г. – июль 2022 г., %

Источник: Инком-Недвижимость, © oknamedia.ru

Среднерыночный рост цен на загородные объекты в России за период с июля 2021 по июль 2022 составил 22%. В ТОП-3 регионов по темам роста цен на загородную недвижимость вошли Тверская область (+45%), Томская область (+32%) и Калининградская область (+31%).

ТОП-3 регионов по темпам роста цен на загородную недвижимость
Россия, июль 2021 г. – июль 2022 г., %

Источник: ЦИАН, © oknamedia.ru

Рост цен на загородную недвижимость связан с инвестиционными проектами и динамичным развитием строительства в этих областях.

Тверская область граничит с Московской, но цены на загородные объекты здесь значительно ниже. Москвичи, которым нужна загородная недвижимость для отдыха, традиционно покупают здесь дачи по более доступным ценам. В Калининградской области расположены курортные зоны, где востребована загородная недвижимость. В Томской области строятся крупные производственные предприятия, которые создадут новые рабочие места и увеличат спрос на недвижимость.

Причины роста сегмента ИЖС на рынке загородной недвижимости

Причины роста внимания к ИЖС можно констатировать как системный и глобальный тренды:

• Работа на «удаленке». Такая форма работы, изначально необходимая для изоляции во время пандемии COVID-19, полюбилась многим работникам и работодателям. С развитием интернета люди без проблем могут работать и из загородной местности;
• Лето за городом как альтернатива отпуску из-за нестабильной ситуации с закрытием границ и невыдачей виз в отдельные государства. Освободившиеся средства граждане вкладывают в загородное строительство или покупку готовых объектов;
• «Дачная амнистия» и газификация мотивировали людей регистрировать дачные домики. Амнистия ускорила регистрацию, а газификация возможна только для зарегистрированных строений;
• Перенаселение городов и желание горожан быть ближе к природе, вырваться из «человейников»;
• Загородное жилье дешевле городской квартиры. Если 3-комнатная квартира в Москве в хорошем районе стоит 20 – 30 млн рублей, то аналогичный по площади загородный дом стоит в 2 раза дешевле и обеспечивает более высокий уровень комфорта;
• «Мой дом – моя крепость». Собственное загородное жилье безопаснее и комфортнее;
• Возможность пользоваться городской инфраструктурой, живя в местности со статусом сельского поселения. Города прирастают окраинами, которые считаются сельскими. Здесь действуют все преимущества проживания в сельской местности (льготные тарифы, сельская ипотека и прочее), но в 10-15 минутах езды на автомобиле находится развитая городская инфраструктура;
• Появление ипотечных программ для загородной недвижимости (сельская ипотека, кредитование ИЖС, IT-ипотека на ИЖС). Покупка и постройка загородного жилья стали доступнее для большего количества граждан. 

Ипотека – стимул для рынка загородной недвижимости

Драйвер рынка загородной недвижимости – новые ипотечные продукты, специально разработанные для поддержания спроса в этом сегменте. Ипотечные программы рассчитаны в основном на участки под ИЖС и загородные дома для круглогодичного проживания.

Виды ипотечных программ для загородного домостроения:

1. Льготная ипотека для IT-специалистов

30 апреля 2022 Постановлением Правительства РФ (вступило в силу 12 мая) определены условия льготной ипотеки на ИЖС для IT-специалистов. Они направлены на поддержку профессионалов в области цифровых технологий и увеличение объемов застройки в сегменте ИЖС.

Данная программа позволяет взять кредит на:

• Строительство нового загородного дома с помощью подрядчика;
• Покупку нового индивидуального жилого дома от застройщика в границах малоэтажных ЖК;
• Покупку участка со статусом ИЖС под строительство загородного дома.

Плюсы:

• Низкая ставка: до 5% (есть планы снизить до 3%);
• Большой размер кредита: до 18 млн руб. для городов-миллионников, до 9 млн руб. для остальных регионов;
• Можно получить при наличии другой льготной ипотеки (кроме программ под покупку только 1 объекта недвижимости);
• Использование материнского капитала.

Минусы:

• Ограничение по возрасту 22-44 года;
• Официальное трудоустройство в аккредитованной организации соответствующего профиля. Это оставляет за бортом IT-специалистов, которые работают в организациях другого профиля;
• Опыт работы в IT-компании не менее 3 месяцев;
• Ограничения по доходу. Минимальная зарплата 150 тыс. руб. при работе в населенном пункте с населением не менее 1 миллиона человек и 100 тыс. руб. для других населенных пунктов.

2. Льготная ипотека с господдержкой

Данная программа позволяет взять кредит на:

• Строительство нового загородного дома самостоятельно (действует с 22 июня 2022 г.) или с помощью подрядчика;
• Покупку участка со статусом ИЖС под строительство загородного дома.

Плюсы:

• Низкая ставка: 7%;
• Большой размер кредита: Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – до 12 млн руб., для остальных регионов – до 6 млн рублей;
• Возможность повышения размера кредита (действуют рыночные проценты на дополнительную сумму);
• Использование материнского капитала;
• Использование земельного участка под залог строительства загородного дома;
• Банки могут снизить ставку в течение срока кредита, поднять не могут;
• Большой период кредитования: до 30 лет.

Минусы:

• При самостоятельном строительстве необходимо построить и зарегистрировать загородную недвижимость в течение года после получения кредита. При несоблюдении срока банк может повысить ставку;
• При самостоятельном строительстве владельцы загородных участков не всегда адекватно рассчитывают общие затраты. На завершение стройки может не хватить средств и времени.

3. Семейная ипотека

Данная программа позволяет взять кредит на:

• Покупку нового дома с земельным участком или земельного участка со статусом ИЖС под строительство загородного дома;
• Строительство нового загородного дома;
• В Дальневосточном ФО – на покупку дома на вторичном рынке, если он расположен в сельской местности.

Семейную ипотеку могут оформить:

• Семьи после рождения 1-го или усыновления (удочерения) ребенка с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 или рождения последующих детей;
• Семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.

Плюсы:

• Низкая ставка: 6% (5% для жителей ДФО);
• Большой размер кредита: для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – до 12 млн руб., для остальных регионов – до 6 млн рублей;
• Возможность повышения размера кредита (действуют рыночные проценты на дополнительную сумму);
• Использование материнского капитала;
• Возможность для многодетных семей получить 450 тыс. рублей от государства на погашение кредита;
• Большой период кредитования: до 30 лет;
• Возможность рефинансирования кредита.

Минусы:

• Продавцом может стать только юрлицо (застройщик или индивидуальный предприниматель) по официальному договору. Допускается купить объект у физлица, если он расположен в сельской местности в Дальневосточном ФО;
• Ограниченный срок ипотеки: оформление до конца 2023.

 4. Сельская ипотека

Данная программа позволяет взять кредит на:

• Покупку дома на первичном и вторичном рынках на сельской территории;
• Строительство нового загородного дома на сельской территории.

Плюсы:

• Низкая ставка: 0,1-3%.
• Большой период кредитования: до 25 лет.

Минусы:

• Можно оформить только один раз;
• Небольшая максимальная сумма кредита – 5 млн рублей для Дальневосточного ФО, Ленинградской области и Ямало-Ненецкого АО, 3 млн рублей – для остальных регионов;
• Загородный дом или участок должен быть со всеми коммуникациями;
• Нельзя самостоятельно строить дом, только с подрядчиком;
• Недвижимость нельзя продать в течение 5 лет;
• В программе не участвуют Москва, Санкт-Петербург и Московской область.

5. Дальневосточная ипотека

Данная программа позволяет взять кредит на сумму до 6 млн рублей на:

• Покупку нового дома в сельской местности со статусом ИЖС;
• Строительство загородной недвижимости самостоятельно или подрядчиком;
• Покупку загородного дома на вторичном рынке, если он находится в сельской местности в Магаданской области или в Чукотском АО.

Дальневосточной ипотекой могут воспользоваться:

• Молодые семьи (возраст супругов до 35 лет включительно);
• Граждане до 35 лет включительно с детьми до 18 лет включительно;
• Участники программы «Дальневосточный гектар»;
• Граждане, переехавшие в ДФО по программам повышения мобильности трудовых ресурсов;
• Работники образовательных и медучреждений со стажем от 5 лет на территории ДФО.

Плюсы:

• Низкая ставка: 2%;
• Использование материнского капитала;
• Не обязательно иметь постоянную регистрацию на территории ДФО.

Минусы:

• Ограничение по возрасту для берущих кредит;
• Жилье должно располагаться только на территории ДФО;
• Ограниченный срок программы: до 31 декабря 2024.

Условия всех ипотечных программ для ИЖС представлены в сравнительной таблице ниже.

Условия ипотечных программ в сегменте ИЖС

Застройщики осваивают рынок ИЖС 

Застройщики все больше привлекаются к строительству загородной недвижимости. Особенно это востребовано в жилье бизнес- и элит-классов. Будущие владельцы, имея достаточные средства, заказывают индивидуальные проекты под свои потребности и доверяют строительный процесс профессионалам, чтобы жить в максимальном комфорте в качественном загородном жилье. Застройка невозможна без детально проработанных договоров подряда и высокой степени ответственности за результат.

Крупные застройщики стали осваивать новое перспективное направление рынка ИЖС – комплексную застройку. В конце 2021 один из крупных застройщиков начал реализацию загородного проекта в кластере ИЖС Дмитров в Московской области. На площади 891 га появятся несколько жилых поселков комфорт-класса (общая площадь 800 тыс. м²) в единой архитектурной концепции. Срок реализации проекта – 2036 г. Инвестиции – 64 млрд рублей. В начале 2023 планируется старт продаж первой очереди.

В июле 2022 компания купила еще 2 тыс. га земли под ИЖС в Московской области для создания 3 кластеров:

• в Истринском р-не (общая площадь жилой застройки 285 тыс. м², школа и детский сад);
• в Пушкинском р-не (общая площадь жилой застройки 900 тыс. м², 2 поликлиники, 3 школы и 3 детских сада);
• в Наро-Фоминском р-не (общая площадь жилой застройки 688 тыс. м², поликлиника, школа и 2 детских сада).

Вывод

Загородное домостроение после пандемии стало драйвером строительства и постоянно развивается. С одной стороны – есть огромный потенциал спроса, с другой – понимание руководства страны в необходимости поддержки ИЖС для частных покупателей и для крупных застройщиков. Девелоперы теряют долю заказов в многоквартирном домостроении и заинтересованы в освоении рынка загородных объектов. Исходя из текущей ситуации, можно прогнозировать дальнейшее развитие рынка загородной недвижимости как в Московской области, так и в целом по России при стабилизации экономической ситуации в стране.