С января по июнь 2022 ввод жилья в России показал рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Насколько увеличились показатели ввода, в материале портала ОКНА МЕДИА.
Ввод жилья в России за январь-июнь 2022 – итоги
За 6 месяцев 2022 объем ввода жилья, официально зарегистрированного в России, вырос на 44% по отношению к аналогичному периоду 2021 г. и достиг 52,6 млн м2 (с учетом жилых домов, построенных на садовых участках).
С августа 2019 базовые данные по объему и росту ввода жилья в РФ учитывают жилые дома на земельных участках для садоводства и дома, зарегистрированные по дачной амнистии.
Объем ввода жилья
Россия, январь-июнь 2021 – январь-июнь 2022, млн м2
Источник: Росстат, © oknamedia.ru
Высокие темпы роста ввода жилой недвижимости отражают ситуацию в текущем строительстве в России годом ранее. Тогда спрос стимулировал рост ипотеки, в том числе льготной. По итогам 2021 г. общий показатель выдачи ипотечных кредитов стал рекордным и составил в количественном выражении 1,9 млн кредитов на общую сумму 5,7 трлн рублей.
По месяцам ситуация по вводу жилья выглядела следующим образом.
Ввод жилья по месяцам
Россия, январь-июнь 2021 – январь-июнь 2022, млн м2
Источник: Росстат, © oknamedia.ruВ течение полугода показатели ввода обгоняют прошлогодние. Особенно активный ввод зафиксирован в 1 квартале 2022. В июне ввод снизился на 21% по отношению к январю, но все равно выше показателя предыдущего года. Разница в объемах ввода сокращается от января к июню.
Высокие результаты 1 квартала 2022 связаны с тем, что застройщики «наверстывали упущенное» от низкого объема ввода объектов в декабре 2021 г. Обычно увеличение ввода жилой недвижимости приходится на декабрь. В декабре 2021, в отличие от 2019 и 2020, не наблюдалось традиционного месячного роста ввода жилья*. К одной из основных причин можно отнести нехватку рабочей силы, которая началась в период развития пандемии. Застройщики не смогли завершить большие объемы запланированного строительства к концу 2021 г. Ввод объектов перенесен на следующий год.
ТОП-10 регионов по вводу жилья за 6 месяцев 2022
В 1-м полугодии 2022 лидерами по вводу жилой недвижимости в РФ стали следующие регионы.
ТОП-10 регионов по вводу жилья
Россия, январь-июнь, 2022, млн м2
Источник: Росстат, © oknamedia.ruСитуация значительно изменилась по сравнению с рейтингом ввода жилых домов 1 полугодия 2021. Тогда безоговорочным лидером по вводу стала Москва, за ней следовали Краснодарский край и Санкт-Петербург. Московская и Ленинградская области не входили в ТОП-10, но совершили огромный рывок. Прирост ввода обеспечивает сегмент ИЖС и увеличение московской и петербургской агломерации за счет областных территорий. Московская область лидирует с огромным отрывом и имеет разницу в объемах ввода жилья с ближайшим «конкурентом» (Краснодарский край) более чем в 2 раза.
Краснодарский край удерживает позицию в ТОП-3 по вводу жилых домов за счет того, что юг России продолжает активно застраиваться. Спрос на недвижимость в Краснодарском крае растет в связи с закрытием границ, возможностью удаленной работы из любого региона и желанием части россиян переехать сюда на постоянное проживание.
1-я десятка регионов РФ по темпам роста ввода жилья распределилась следующим образом.
ТОП-10 регионов по темпам роста ввода жилья
Россия, январь-июнь, 2022, млн м2
Источник: Росстат, © oknamedia.ruСитуация среди регионов-лидеров по темпам роста ввода жилой недвижимости кардинально изменилась по сравнению с 1 полугодием 2021. Лидеры 6 месяцев 2022 в прошлом году не попали в ТОП-10. Тогда как первая тройка областей 1 полугодия 2021 (Чукотский край, Карачаево-Черкессия, Мурманская обл.) в 2022 г. не попала в рейтинг.
В 1 квартале 2022 г. Амурская область занимает первую позицию по темпам роста ввода жилых объектов с большим отрывом от 2-го места (Ингушетия). Разница составляет 252%.
Рассмотрим, чем обусловлены высокие темпы роста ввода жилья в регионах России из ТОП-3.
Амурская область
Главный драйвер строительной отрасли и ввода жилой недвижимости в Амурской области – «Дальневосточная ипотека». По данным Корпорации развития Дальнего Востока, в общей сложности по всем регионам ДФО этим видом ипотеки воспользовались уже более 34 тыс. семей на общую сумму в 137,9 млрд руб.
До 2024 г. в Амурской области планируется ввод 824 тыс. м2 жилья. Об этом заявил министр строительства и архитектуры Приамурья Николай Сибиряков. Быстро растет ввод частной недвижимости. За 5 лет доля этого сегмента выросла с 16% до 44%.
Позитивной ситуации в строительной отрасли способствует то, что в Амурской области активно расширяется производство строительных материалов. Здесь производят бетон, железобетонные конструкции, кирпич. Уже началась работа над проектами в рамках импортозамещения, в том числе по производству высокопрочного (огнестойкого и закаленного) строительного стекла. В регионе утверждена концепция развития жилищного строительства до 2030 г. Под ее реализацию выделены территории для масштабной застройки.
Республика Ингушетия
Высокая рождаемость в Ингушетии требует больших объемов ввода недвижимости и обеспечения граждан детскими садами и школами. Сейчас наблюдается дефицит мест в образовательных учреждениях. Для решения проблемы строятся 27 школ и 8 детских садов на сумму около 5,5 млрд рублей. Это способствует обустройству населенных пунктов и стимулирует дальнейший прирост ввода жилья.
Ситуация осложняется отсутствием земель, поэтому в республике делают упор на постройку и ввод многоэтажных жилых домов.
Магаданская область
Власти региона оказывают помощь молодым семьям, учителям и ученым в приобретении жилья. Программа действует с 2005 г. Субсидия составляет 30% от расчетной стоимости жилья для семей без детей и 50% для семей с детьми. В 2021 сертификаты получили 102 семьи, в 2022 планируется выдать их 150 семьям. Дополнительно за каждого родившегося или усыновленного ребенка полагается субсидия в размере 10% от расчетной стоимости жилья. Субсидию в 30% получают молодые ученые. Для молодых учителей предусмотрена социальная выплата в размере первоначального взноса за ипотеку.
Эти меры стимулируют ввод жилой недвижимости в регионе. Активно строятся социальные объекты: спортивные, детские, медицинские, включая реабилитационные центры, гостиницы и прочее.
Ввод жилья в России по сегментам строительства
Ввод жилья в эксплуатацию по сегментам строительства
Россия, январь-июнь 2021 – январь-июнь 2022, млн м2
Источник: Росстат, © oknamedia.ru
Доля ввода жилья в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) выросла на 7% – с 56% в 1 полугодии 2021 г. до 63% за тот же период 2022 г., что стало рекордным за всю историю статистики ввода в сегменте частного домостроения.
Основная причина – пандемия коронавируса, последующая самоизоляция и возможность удаленной работы, а также закрытые границы. Граждане оценили важность владения загородной недвижимостью. Первыми это поняли жители мегаполисов – Москвы и Санкт-Петербурга. Это стало стимулировать покупку готовых домов и постройку нового жилья в Московской и Ленинградской областях.
Ввод в сегменте ИЖС за 6 месяцев 2022 рос более быстро, чем ввод многоквартирных домов (МКД). Ввод МКД вырос на 3,6 млн м2, ввод ИЖС – на 12,6 млн м2.
Ипотека – драйвер строительной отрасли в России
19 июля 2022 на стратегической сессии по строительству и ЖКХ премьер-министр России Михаил Мишустин заявил, что ипотека является «одним из главных драйверов жилищного строительства».
После резкого повышения ключевой ставки ЦБ РФ 28 февраля 2022 последовало значительное увеличение ставок по различным видам ипотеки. Это вызвало серьезный провал в сфере ипотечного кредитования. В нестабильной ситуации люди предпочли отложить приобретение жилья.
Динамика ключевой ставки ЦБ РФ
Россия, февраль 2022 – июль 2022, %
Источник: ЦБ РФ, ©oknamedia.ru
Начиная с 8 апреля ЦБ РФ 5 раз понижал ключевую ставку до текущей 8% (22 июля), что ниже, чем в конце февраля.
Спрос на ипотечные банковские продукты постепенно восстанавливается. Если в мае к апрелю наблюдалось символичное сокращение ипотечного портфеля (-0,1%), то в следующем месяце зафиксировано небольшое увеличение – на 0,7%. В денежном выражении суммарный портфель ипотечных кредитов (рыночная + льготная ипотека) в июне вырос на 29 млрд рублей (+32%) с 92 млрд руб. до 121 млрд рублей.
Наибольший объем в суммарном портфеле ипотечных кредитов занимает льготная ипотека. В июне к маю она показала прирост на 37% (с 49 млрд руб. до 67 млрд. рублей). Рыночная ипотека выросла на 26% (с 43 млрд руб. до 54 млрд рублей). Успеху льготной ипотеки способствовало снижение ставки по кредиту с 21% до 7% – до уровня 2021-го.
Размер выданной ипотеки, динамика роста к маю
Россия, июнь 2022, млрд руб., %
Источник: ЦБ РФ, ©oknamedia.ru
По заявлению главы департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александра Данилова, в ЦБ ожидают дальнейший ежемесячное увеличение объема ипотеки на уровне 1-1,5%. Это даст годовой рост на 13-18% по сравнению с показателем 2021.
Власти РФ возлагают большие надежды на восстановление ипотечного спроса после весеннего падения. Это подстегнет строительную отрасль, ввод жилых объектов и рынок недвижимости.
Вывод
Показатели ввода жилья в России за 6 месяцев 2022 все еще ощутимо выше результатов по вводу аналогичного периода 2021, который стал рекордным за всю историю. Но цифры опережения поступательно снижаются. Этот процесс начался в марте и продолжился до июля включительно. В июле 2022 ввод жилья уже вплотную приблизился к результатам июля 2021. Судя по динамике, в августе по итогам 7 месяцев общее опережение сохранится, но по показателям «месяц к месяцу» не исключено отставание по вводу жилой недвижимости.
В 2021 ипотечный рынок показал абсолютный максимум за всю историю ипотечного кредитования в России. Правительство обозначило ипотечное кредитование как один из важнейших стимулов строительной отрасли и ввода жилья. Драйвером ипотечного рынка остается льготная ипотека на новостройки, но в 2022 она потеряла темп.
Минстрой России не исключает падение объемов ввода многоквартирных домов. Основные надежды власти возлагают на частное домостроение. Для этого создаются новые ипотечные программы, привлекательные для населения (ипотека на постройку дома хозспособом и прочее). Поэтому прогнозы по ипотечному рынку пока даются позитивные.
Индивидуальное домостроение увеличивает отрыв по вводу жилых объектов в сравнении с многоквартирным. Оно дошло до доли в общем объеме ввода жилья 63%, что стало абсолютным рекордом за все время ведения статистики в этом сегменте. Правительство прикладывает большие усилия для поддержки ввода домов в данном сегменте. Это дает положительный результат. Сегмент ИЖС начинают осваивать застройщики. На это есть запрос людей – получить качественную комфортную жилплощадь в обустроенных поселках.
С марта 2022 строительная отрасль оказалась в непростой ситуации из-за увеличения себестоимости строительства, проблем с импортными стройматериалами, временного падения спроса на недвижимость. 2021 задал высокую планку по вводу домов по сравнению с предыдущими периодами. Строительное сообщество и власти России осознают серьезность положения и принимают меры для нивелирования негативных факторов.
Несмотря на позитивные результаты 6 месяцев 2022 в основном за счет 1-го квартала, во 2-м квартале объемы ввода жилья стали снижаться. В июне 2022 они уже ненамного опережали показатели аналогичного периода 2021. Если тенденция продолжится и дальше, ввод жилых объектов текущего года может оказаться меньше уровня 2021. Несмотря на такую динамику, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин 29 июля на встрече с Президентом России Владимиром Путиным уверенно заявил, что результаты 2022 по вводу жилья будут не ниже рекордных 2021 (92,6 млн м2).
