Ввод жилья за 4 месяца 2025 вырос, а кризис в строительстве нарастает

С января по апрель 2025 ввод жилья в РФ (официальные данные по регистрации недвижимости) вырос по отношению к аналогичному периоду прошлого года, при этом строительная отрасль вступила в сложный период кризиса. Каковы текущие показатели ввода и что происходит в стройке, в материале портала ОКНА МЕДИА.

Кризис в оконной отрасли из-за строительства

Ввод жилья статистика за январь-апрель 2025

В обзоре сначала рассмотрим официальные данные по вводу строительства, а затем узнаем как развивается кризис в строительстве.  

За 4 месяца 2025 объем ввода жилья в эксплуатацию, официально зарегистрированного в России, вырос на 5,7% по отношению к аналогичному периоду 2024 и составил 38,71 млн м², % (с учетом жилых домов, построенных на садовых участках).

С августа 2019 данные по объему и росту ввода жилой недвижимости в России учитывают жилые дома на земельных участках для садоводства и дома, зарегистрированные по дачной амнистии.

Источник: Росстат, © oknamedia.ru

Темпы ввода жилья отражают ситуацию в строительной отрасли России годом ранее.

Объем ввода жилья в России за январь-апрель 2025 по месяцам

Статистика ввода жилья в России по отдельным месяцам выглядела следующим образом.

Источник: Росстат, © oknamedia.ruВ январе 2025 показатель ввода жилья демонстрировал падение на 9,6% по отношению к январю 2024. В феврале 2025 показатель ввода опережал на 3,8% показатель аналогичного периода прошлого года. В марте 2025 опережение ввода жилья к марту 2024 выросло до 8,9%. В апреле показатель вновь ушел в минус, снизившись на 7,4% к апрелю 2024.

Ввод жилья в январе-апреле 2025 по регионам – рейтинг ввода жилья

ТОП-10 регионов по вводу жилья 

За 4 месяца 2025 лидерами ТОП-10 по вводу жилой недвижимости в РФ стали следующие регионы.

Источник: Росстат, © oknamedia.ruПо итогам января-апреля 2025 тройка лидеров рейтинга выглядела следующим образом. Московская обл. продолжает уверенно лидировать среди всех регионов России с показателем 4,97 миллионов м², опережая в 2 раза, занявший 2-е место Краснодарский край с объемом 2,45 миллиона м². Тройку лидеров замыкает Москва (1,8 млн м²), отставая от 2-го места более, чем на 0,5 миллиона м², но поднявшаяся по сравнению с прошлым рейтингом (январь-март) на 2 пункта.

Следом идут 2 региона (4-5 места) с показателем выше 1,5 млн м² – на 4-м месте Республика Татарстан с показателем 1,69 миллиона м², на 5-м – Ленинградская обл. с объемом 1,64 млн м².

На 6-7 местах идут 2 региона, достигнувшие показателя 1 миллион м² – на 6-м месте – Свердловская обл. (1,28 млн м²), на 7-м – Тюменская обл. (1,06 млн м²).

Замыкают рейтинг (8-10 места) 3 региона, немного не дотянувшие до уровня 1 миллион м². На 8-м месте – Санкт-Петербург (0,99 млн м²), 9-е место – Новосибирская обл. (0,98 млн м²), замыкает рейтинг (10-е место) – Ставропольский край (0,94 млн м²).

Московская область – 1-е место

Московская область в последние годы – уверенный абсолютный лидер среди всех регионов России по объемам ввода жилья, постоянно опережая практически в 2 раза периодически меняющиеся регионы 2-го места.

В январе-апреле 2025 общий показатель по вводу жилья в Подмосковье вырос на 38% к показателю аналогичного периода 2024. ИЖС вырос на 45%, МКД упал на 9,9%.

Краснодарский край – 2-е место 

В январе-апреле 2025 2-ю строчку в рейтинге по объемам ввода жилья вновь занял Краснодарский край. Общий показатель по вводу жилья в регионе вырос на 27% к показателю аналогичного периода 2024. ИЖС вырос на 11,2%, МКД вырос на 74%.

Москва – 3-е место

Столица за 4 месяца 2025 повысила показатель по общему вводу жилья на 34% к показателю аналогичного периода 2024, поднявшись с 5-го места прошлого рейтинга на «призовое» – 3-е. ИЖС вырос на 13,8%. Ввод МКД вырос на 39%.  

ТОП-10 регионов по темпам роста ввода жилья 

Первая десятка регионов по динамике ввода жилья в России за январь-апрель 2025 распределилась следующим образом.

Источник: Росстат, © oknamedia.ruСреди регионов ТОП-10 по темпам роста ввода жилья по итогам 4 месяцев 2025 вновь уверенно лидирует Республика Тыва (+162%), опережающая вновь идущую следом на 2-м месте Рязанскую область (+96%) на 66%. На 3-м месте, как и в предыдущем рейтинге (январь-март), расположилась Астраханская область (+96%). 4-е место у Республики Ингушетия (+95%). На 5-м месте Ненецкий АО с результатом +68%. Следом (6-8 места) идут 3 региона, показавшие практически схожие результаты. Это – 6-е место – Костромская обл. (+66,8%), 7-е – Магаданская обл. (+66,6%) и 8-е место – Мурманская обл. (+66,4%). На 9-м месте – Республика Алтай с показателем +58%. Замыкает рейтинг (10-е место) – Ивановская обл. (+56%).

Ввод жилья по сегментам строительства в России в январе-апреле 2025 – объемы и доли

В январе-апреле 2025 объемы и доли ввода жилья по сегментам распределились следующим образом:

• ИЖС – 29,06 миллионов м² (75%);
• МКД – 9,65 миллионов м² (25%).

Источник: Росстат, © oknamedia.ru

Ввод индивидуального жилья в России (ИЖС) за 4 месяца 2025 вырос по отношению к аналогичному периоду 2024 на 3,63 миллиона м² (+12,5%) до доли 75% (+6%) в общем объеме ввода жилья. Многоквартирное строительство (МКД) снизилось на 1,55 миллионов м² (-13,8%) до доли 25% (-6%) в общем объеме ввода жилья.

Доля ИЖС, оставаясь драйвером строительной отрасли, находится на высоком уровне, немного снизившись к историческому максимуму рейтинга января-марта (77%).

В следующих разделах статьи речь пойдет о текущей ситуации и возможных перспективах строительной отрасли, в первую очередь – текущем строительстве, которое в итоге создает объемы ввода жилья.

Кризис в строительстве России в 2025 – причины, последствия и пути выхода

Российский рынок новостроек в 2025 переживает серьезный кризис, вызванный комплексом экономических факторов и изменением регуляторной политики. За первые 4 месяца 2025 ввод МКД уменьшился на 1,55 миллиона м² (-13,8%), в сравнении с аналогичным периодом 2024. Это худший показатель за последние 6 лет, не считая начала 2019. Ситуация усугубляется резким падением спроса – продажи новостроек в 2024 снизились на 25%, а в некоторых регионах спад составил 43-46%.

Основные причины кризиса

Причины сложившейся ситуации:

1. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ России и отмена массовых программ льготной ипотеки

Главным катализатором кризиса отрасли является резкое повышение ключевой ставки ЦБ РФ с 7,5% в сентябре 2022 года до 21% на текущий момент (май 2025). В результате среднерыночная ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке составляет около 28% годовых. Это уровень для большинства потенциальных покупателей запредельный. Согласно данным ДОМ.РФ, количество выданных ипотечных кредитов в России с января по начало мая 2025 года уменьшилось на 48 % до 224 тысяч по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Значения ключевой ставки Банка России, 19.09.2022-26.05.2025

Источник: ЦБ РФ

Рынок новостроек сильно зависит от госпрограмм субсидирования. Отмена массовой льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 8% годовых (просуществовала 4 года) стала серьезным ударом по жилищному строительству. Адресные ипотечные программы – семейная, дальневосточная, арктическая, IT ипотека, недостаточны для поддержания прежних темпов строительства.

По данным Дом.РФ, спрос на ипотеку в России снизился почти на 40% в 2024, в 2025 ожидается дальнейшее снижение продаж жилой недвижимости на 20-25%.

2. Падение доходов девелоперов

По заявлению замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, реальная доходность застройщиков после уплаты налогов и раскрытия эскроу-счетов составляет не более 10-12%. В таких условиях даже незначительное снижение продаж ставит под угрозу рентабельность многих проектов.

Ситуация в разных регионах существенно отличается. По словам Стасишина, больше всего пострадали застройщики в тех субъектах, где рентабельность проектов и раньше была на уровне 10-15% из-за низкой покупательской способности населения: "Там экономика проектов уже на грани, особенно по тем, где небольшая распроданность".

В крупных городах ситуация обстоит лучше – у девелоперов сформирована существенная "подушка безопасности", и динамика запуска новых проектов пока стабильная. Но и здесь появляются тревожные тенденции. По данным MACON, доля нераспроданных квартир в новостройках достигла рекордных 69%, а коэффициент поглощения (срок продажи всех остатков при текущем уровне спроса) составляет 2,8 года.

Проблемы девелоперов – баланс цены и предложения

Перед застройщиками стоит дилемма: снижать цены, теряя маржинальность или сокращать объемы строительства, рискуя невыполнением обязательств перед банками. Большинство компаний выбирают 2-ой путь. По оценке доцента базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ имени Г. В. Плеханова, Дмитрия Осянина, объем новых проектов в России в 2025 сократится на 27-38% – с 48 до 30-35 миллионов м². При этом, как утверждает эксперт: "Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить ЖК с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков и увеличению рисков падения с 2027 года".

Продажа жилья в рассрочку в 2025 набирает популярность у застройщиков, но повышает риски недополучения всей суммы оплаты девелоперам и не решает проблему недоступности жилья. По различным оценкам, рассрочки занимает 10-15% продаж недвижимости в РФ.

Что может помочь жилищному строительству – Государственные меры поддержки

Федеральные власти понимают серьезность ситуации, особенно в свете национальных целей, поставленных Президентом РФ Владимиром Путиным, по увеличению обеспеченности граждан жильем до 33 м²/чел. к 2030.

Среди возможных мер поддержки рассматривают около 50 различных пунктов. 

Некоторые из основных:

1. Расширение льготных адресных программ ипотеки для отдельных категорий граждан.  Активная поддержка граждан.  В апреле 2025 смягчены условия семейной ипотеки – распространение на вторичный рынок в регионах с низким объемом первичного жилья, но этой поддержки очевидно недостаточно. Необходимо расширить возможности граждан для покупки жилья. 21.05.2025 Президент РФ поручил Правительству совместно с комиссией Государственного Совета РФ по направлению «Инфраструктура для жизни» до 15.06.2025 выработать предложения, касающиеся предоставления семьям, имеющим детей в возрасте до 14 лет включительно, и семьям участников СВО ипотечного жилищного кредита (займа) в рамках льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей.
2. Субсидирование ставки на новостройки, которые были запущены в конце 2024 и еще появятся в 2025, с планируемыми сроками ввода в эксплуатацию в 2026 и позже. Это необходимо, чтобы на рынке не сформировался дефицит недвижимости к моменту, когда ставка рефинансирования опустится. В противном случае это вызовет новую волну повышения цен на недвижимость.
3. Разрабатываются меры поддержки ИЖС. Этот сегмент жилищного строительства сейчас уверенно выступает в роли локомотива жилищного строительства. Власти, понимая это, стараются делать ставку именно на него. 18 мая 2025 вице-премьер правительства РФ, курирующий строительную отрасль, Марат Хуснуллин, в беседе с ТАСС заявил: «Я считаю, что, конечно, нужно создавать условия для финансирования работ именно по ИЖС, все-таки у нас огромный объем ввода ИЖС, поэтому надо максимально создавать условия, чтобы люди вкладывали свои деньги в индивидуальные жилые дома».
4. Субсидирование подключения к инженерным коммуникациям. Государственная поддержка в этой сфере могла бы существенно снизить нагрузку на девелоперов.
5. Помощь в создании социальной инфраструктуры. Строительство школ, детских садов и поликлиник в новых микрорайонах – значительная статья расходов для застройщиков. Частичное субсидирование этих затрат могло бы улучшить экономику проектов.
6. Мораторий на некоторые регуляторные требования. Уже действует до 30 июня 2025 временное ослабление штрафных санкций за нарушение сроков сдачи объектов, что помогает застройщикам избежать дополнительных финансовых потерь.

Вывод

Ввод жилья за 4 месяца 2025 показывает хорошие результаты. Однако налицо вхождение строительной отрасли в кризисный период. Общий показатель ввода за апрель 2025 ниже на 7,4% апреля 2024 и на 36,8% к марту 2025. Особенно сложная ситуации в индустриальном строительстве (МКД). За январь-апрель ввод в этом сегменте снизился на 1,55 миллионов м² (-13,8%) по отношению к аналогичному периоду 2024.

Несмотря на это, большинство экспертов отрасли не ожидают массовых банкротств застройщиков. В большей степени это отразится на компаниях, которые вели необдуманную экономическую деятельность на фоне комфортной конъюнктуры на строительном рынке.

В текущих условиях без скоординированных действий государства и бизнеса сформировавшийся кризис станет затяжным. Это может привести к обрушению рынка, ставя под угрозу планы ввода жилья в стратегических целях, поставленных Президентом РФ в жилищной сфере. Ключевым фактором станет динамика ключевой ставки ЦБ. Ее снижение видится как катализатор оживления рынка.

Что уже очевидно – 2025 станет периодом серьезной проверки на прочность для всего строительного комплекса России, а результаты в текущем строительстве покажут, как отрасль адаптировалась к новым реалиям и что нас ждет в перспективе по вводу жилья.