Долевое строительство через банки — кто в выигрыше?

Острота проблемы обманутых дольщиков побуждает правительство искать более безопасные способы привлечения средств граждан в долевое строительство жилья - с участием банков. ОКНА МЕДИА анализирует предлагаемый механизм с точки зрения последствий для строительной отрасли и рынка окон.

Долевое строительство в фокусе внимания чиновников

Долевое строительство является крайне популярным способом приобретения жилья в России. По данным Минстроя, около 80% жилых домов строится с привлечением средств граждан. В 2016 году на средства дольщиков построено около 64 млн м² жилья. В среднем в долевое строительство привлекается ежегодно около 1,7 трлн рублей. Но у этого механизма есть и негативная сторона – риски, которые берет на себя покупатель. На сегодняшний день в реестре обманутых дольщиков числится 36,6 тыс. человек. Всего в стране свыше 800 домов-долгостроев.

Объем строительства в РФ по источникам финансирования, 2017, млн м2

Ряд экспертов утверждает, что самый простой способ решения проблемы обманутых дольщиков — юридическая отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию. Президент РФ Владимир Путин согласился с необходимостью ухода от сложившейся сегодня практики, но подчеркнул, что сначала нужно проработать альтернативные механизмы.

Согласно поручению президента Минстроем разработана «Дорожная карта», которая согласована с министерствами финансов и экономики, а также с Центробанком и 22 декабря 2017 года утверждена кабинетом министров. Переходный период займет около трех лет.

К долевому строительству подключатся банки

По словам председателя Комитета палаты по природным ресурсам Госдумы Николая Николаева, россияне по-прежнему смогут вкладывать деньги в строительство жилья, но не напрямую, а через банк, который станет третьей стороной договора долевого участия.

Как пояснил глава Минстроя Михаил Мень, деньги дольщика будут депонироваться по ставке 0% на так называемом эскроу-счете в одном из 19 банков, получивших соответствующие разрешения. Поступившие средства блокируются банком до завершения строительства. Само строительство будет финансироваться этими же банками путем предоставления застройщикам кредитов из ресурсов, аккумулированных на эскроу-счетах.

© Фотобанк Лoри
Банк несет полную ответственность перед дольщиком за сохранность размещенных на эскроу-счете средств и передает их в распоряжение девелопера только после ввода дома в эксплуатацию. В случае банкротства застройщика или нарушения им своих обязательств по другим причинам деньги со счета в полном объеме возвращаются участнику долевого строительства.

Новая схема — новые вопросы

Текст «дорожной карты» еще не опубликован, но к нему существует ряд серьезных вопросов. Как известно, дьявол кроется в деталях.

Деньги дольщиков пойдут в строительство в виде банковских кредитов. Несмотря на то, что банки получат эти ресурсы бесплатно (ставка размещения на эскроу-счетах предполагается 0% годовых), кредиты бесплатными не будут. Банкам придется нести расходы по тщательному мониторингу этапов строительства и финансового состояния девелоперов, учитывать риски банкротства застройщиков, платить зарплату персоналу и захочется еще что-то заработать. На данный момент ни банки, ни правительство не готовы назвать возможные ставки кредитования, но уже понятно, что затраты на строительство возрастут.

Правительство пока не дает разъяснений и по вопросу, сохранится ли при новой схеме возможность переуступки прав по ДДУ третьим лицам, и как она будет реализовываться. По-видимому, практика рассчитываться с подрядчиками «квартирами» сойдет на нет, что также скажется на расходах компании-застройщика.

Кроме того, у дольщика появляется новый риск — банкротство банка-участника. Хотя право участвовать в новой схеме получат только уполномоченные банки, это не дает стопроцентной гарантии безопасности. Вопрос, как будут защищены средства дольщиков на эскроу-счетах банка, у которого отозвана лицензия, также остается открытым.

Кто в выигрыше

Долевое участие в строительстве привлекает физических лиц главным образом возможностью приобрести квартиру по ценам ниже среднерыночных. Если же стоимость покупки доли на этапе строительства возрастет, то интерес к нему может пропасть: ведь на рынке хватает готового нераспроданного жилья по тем же ценам. Падение спроса на долевое участие может негативно сказаться на объемах нового строительства, а значит, и на рынке окон.

С другой стороны, многое зависит от того, какие ответы будут даны на поставленные выше вопросы. Необходимые нормативные акты будут подготовлены в течение первого квартала 2018 года, и до конца 2018 года будут разработаны подходы к кредитованию застройщиков. Новую схему планируют отработать на пилотных проектах.

Портал ОКНА МЕДИА рекомендует: Закон о долевом строительстве отразится на рынке окон