30 декабря 2020 года Президентом РФ подписан закон о комплексном развитии территорий (всероссийская реновация). Как закон повлияет на строительство жилья в регионах, в материале портала ОКНА МЕДИА.
Закон о всероссийской реновации принят в России
Успехи программы московской реновации не раз мотивировали депутатов внести на рассмотрение в Госдуму вопрос о принятии закона о всероссийской реновации. Первоначальный текст предлагаемого документа породил много вопросов и споров, а также критику экспертов. Были предложения даже снять проект закона с обсуждения. В итоге документ был существенно доработан.
В конце декабря 2020 года закон (№494-ФЗ.pdf) прошел все стадии утверждения и 30 декабря был подписан Президентом РФ.
Фото: принят закон о всероссийской реновации, ©сайт Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, stroi.mos.ru Официальная цель закона – создание единого механизма комплексного развития территорий (КРТ) и переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. А какова реальная цель КРТ?
Cписок городов для начала всероссийской реновации
В 2021 году планируется начать реализацию программы в нескольких городах-миллионниках. Вице-премьер Марат Хуснулин назвал 4 города, которые готовы подключиться к всероссийской реновации: Новосибирск, Тюмень, Кемерово и Казань. Он также добавил, что требования принятого закона будет распространяться и на московскую реновацию.
Основные пункты закона о всероссийской реновации
В окончательном документе четко прописаны следующие требования:
- параметры территорий, где планируется проведение сноса старых домов и возведение новых по реновации. К этим территориям может относиться не только жилая застройка, но и нежилая и незастроенные территории;
- состояние домов, подлежащих реновации. В первую очередь это – ветхие и аварийные дома. Помимо них, могут быть включены и другие здания, находящиеся в ограниченном техсостоянии. К конструктивным дефектам могут относиться следующие: износ крыши или фундамента, а также при нецелесообразности проведения капремонта – его стоимость выше определенной величины;
- могут быть включены типовые панельные или кирпичные дома, т.е. построенные в период индустриального строительства;
- правила голосования собственников жилья по включению дома в программу. Решение считается принятым при одобрении 2/3 собственников жилья в доме, для выхода достаточно – 1/3 голосов;
- какое жилье предоставляется взамен сносимому. Должно предоставляться равноценное и равнозначное жилье или денежное возмещение. При этом, денежное возмещение должно исчисляться из рыночных параметров стоимости жилья или доли в общем имуществе, а также убытков при смене места жительства и упущенной выгоды;
- кто может стать инвестором. Привлечение инвесторов посредством аукционов и конкурсов. Условия для конкурсантов: опыт в строительстве от 3 и более лет и реализованные проекты общей площадью не менее 10% от представленной в заявке на реновацию.
- Важным обстоятельством является то, что решения (утверждение территорий, степень износа здания и прочее) будут приниматься региональными властями самостоятельно. Все это дает возможность органам власти на местах принимать решения о комплексном развитии территорий, а не только заниматься точечной застройкой в местах сносимых домов.
Отрицательные стороны закона о всероссийской реновации
Несмотря на открывающиеся возможности в строительстве в регионах, существуют и негативные аспекты принятого закона:
- широкий спектр признаков, по которым региональные власти могут сносить дома. Подпадают не только ветхие и аварийные, но и «свежие», а также незастроенные земли. В Москве можно было сносить только старые пятиэтажки «хрущевского» периода;
- очень ограниченный срок для собственников жилья принимать решение по своему дому. Региональные власти принимают проект решения по включению дома в реновацию. Затем жителям предоставляется всего месяц на проведение собрания собственников для принятия или отклонения такого проекта. Нюанс состоит в том, что сами жильцы не могут инициировать такое собрание – это должны делать авторы проекта или специально определенные для этого юридические лица. Если же собственники жилья не успеют в отведенный срок затем провести собрание, то дом автоматически включается в КРТ.
- до конца непонятно, как будет финансироваться реновация в регионах? В Москве программа реализовывается за счет городского бюджета. В регионах предлагается за счет застройщиков с последующей продажей жилья. Себестоимость строительства в Москве и регионах практически одинаковая, а стоимость 1 м2 жилья в регионах в 4-5 раз ниже, что делает невыгодным такие проекты застройщикам в экономически отсталых областях.
Вывод
Миллионы россиян ждут программу реновации, желая переехать в новые комфортные квартиры. Однако реновация в Москве существенно отличается от региональной.
Успех московской реновации обусловлен высокой стоимостью жилья, высоким спросом на недвижимость, также источником финансирования выступает – богатейший мегаполис страны.
В регионах совсем другая ситуация. В областях с депрессивной экономикой реновация не окупится, да и не на что ее делать. Люди «бегут» с таких регионов в города-миллионники, где более высокие зарплаты и развитая инфраструктура. Максимум на что можно рассчитывать – это развитие всероссийской реновации в городах-миллионниках. Новый закон о всероссийской реновации дает большие полномочия местным властям и значительно сокращает сроки освобождения территорий под нее. Однако вопрос финансирования программы остается открытым? Кто заплатит за реновацию?
Затея с всероссийской реновацией больше похожа на создание благоприятной среды для реализации майских указов Президента РФ – строить по 120 млн м2 жилья с 2024 года.
Минстрой, запуская всероссийскую реновацию, пытается сделать строительную отрасль драйвером роста экономики. 1 место в строительстве создает 5 дополнительных мест в смежных отраслях. Это, безусловно, хорошая цель. Но необходимо ее осуществлять на «благодатной» почве, чтобы было полезно как государству, так и людям.
