Крушение строительного гиганта России в 2015 году - проверка на прочность строительного бизнеса в условиях экономического спада. Как сейчас развивается ситуация с санацией недостроев СУ -155 и как это отражается на оконном рынке рассказывает портал ОКНА МЕДИА.
Обманутые дольщики и банкрот: вечный сюжет
155 объектов банкрота СУ-155 – это 1, 5 млн кв. м. жилой площади с остеклением 240 тыс. кв.м. Очевидно, что недостроенные площади компании – это огромная доля оконного рынка, которая, в силу сложившихся обстоятельств, оказалась в зоне риска. Несмотря на действия государства по реанимации замороженного строительства, ситуация с достроями СУ-155 остается одинаково шаткой для обманутых банкротом дольщиков и поставщиков окон. После объявленного в 2015 году банкротства в ожидании жилья общей площадью 2 млн. кв. м. оказались 40 тыс. пайщиков. В настоящий момент строительство брошенных объектов финансируется на счет государственной поддержки облигаций федерального займа общей стоимостью 9 млрд. рублей и активов самой компании. Обеспечить квартирами всех дольщиков планируется до 2018 года.
СУ-155: история успеха и поражения
Ситуация с Роскапом в деле СУ-155 – не частный случай с одним из застройщиков, а показатель глубоких проблем в связке «строительная отрасль – государство». Изначально СУ-155 активно взялась за выполнение большого количества госзаказов по строительству жилья для военных, получив самые «сладкие» куски в строительной сфере, благодаря личным связям руководителя компании Михаила Балакина и экс-Министра обороны Анатолия Сердюкова.
«Историю успеха» СУ-155 также окрашивает во вполне определенные тона непосредственное участие в проекте приближенной Сердюкова – экс-главы Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ Евгении Васильевой, известной впоследствии своими художественными полотнами. Васильева являлась руководителем дочерней структуры СУ-155 в Санкт-Петербурге.
Помимо того, что компания занимала львиную долю на рынке строительства (уступив первое место конкурирующей фирме «Мортон» лишь в 2015 году), застройщик имел собственное крупное производство пластиковых и деревянных окон в г. Одинцово. Там же компания экструдировало ПВХ-профиль для окон. Производственные мощности завода по ПВХ-окнам рассчитаны на 250 тыс. м. кв. в год. Банкротство застройщика негативно повлияло на поставщиков комплектующих оконного бизнеса, которые остались с неоплаченными долгами.
Не справились с объемами строительства
В сфере строительства компания не смогла выйти из созданной своими же руками системы демпинга: больше количество госзаказов позволяло СУ-155 долгое время продавать квартиры по «бросовым» ценам, однако, когда стоимость кв.м. резко подскочила, застройщик не смог оперативно отреагировать на новые экономические условия и оказался в долговой яме. Усугублению финансовых проблем СУ-155 способствовал и сам формат госзаказа, который составлял в портфеле компании сначала 80%, а затем 70% всех объектов - то есть их большую часть. Региональные бюджеты зачастую не успевали вовремя рассчитаться с фирмой-застройщиком по социальным объектам. К финансовым провалам по соцстроительству добавились сложности с перекредитованием СУ-155 в банках, что стало уже типичной проблемой для многих субъектов экономики РФ.
По мнению экспертов, руководство компании не справилось с объемом полученных заказов и не сумело выстроить эффективную бизнес-модель масштабного строительного предприятия. Для покрытия расходов по строительству новых объектов СУ-155 использовала средства дольщиков, чьи квартиры продавались по максимально заниженным ценам на этапе «котлована».
С 2004 и вплоть до начала 2015 года группа компаний под руководством Михаила Балакина СУ-155 занимала первое место по количеству госзаказов и объемам жилого строительства в России. После ухода с политической арены мэра Москвы Юрия Лужкова и экс-главы Департамента Минобра Евгении Васильевой, которые лоббировали проект, застройщик стал регулярно срывать сроки строительства. В 2014 году объем госзаказов в портфеле СУ-155 снизился до 70%, в 2013 году госзаказы составили 50%. Но даже в годы снижения процента госзаказов объемы строительства оставались внушительными: они составляли более 1 млн кв. м. жилья с ежегодной выручкой 100 млрд рублей. В 2015 году СУ-155 построила на 20% меньше жилья эконом-класса, продолжив, таким образом, сокращать свои объемы.
Кризис окончательно расшатал и без того крайне ненадежную финансовую базу застройщика. Обороты компании резко пошли на спад, в этом же году кредиторы подали иски на недобросовестного плательщика, после чего СУ-155 объявила о своем банкротстве.
Санатор большого «достроя»
9 декабря 2015 года решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции для финансирования брошенных строек СУ-155 в 14 регионах России был назначен банк Российский капитал. По словам Алексея Моисеева, главная цель на сегодня – обеспечить своевременную сдачу жилья и передачу его в собственность дольщикам без сбоев и остановок.
Смена решений в части выбора банка, уполномоченного обеспечить достройку брошенных объектов, была связана с тем, что Роскап находился на грани допустимых нормативов ЦБ по рискам на одного заемщика (норматив Н6) и практически не имел права давать кредиты на достройку объектов. В качестве вспомогательной меры летом 2016 года банку было выделено 9,9 млрд рублей, чтобы покрыть рисковую зону. Докапитализацию «дочернего» банка осуществило Агентство по страхованию вкладов (АСВ), несмотря на изначальное условие не предпринимать действий по дополнительным вложениям. Однако дофинансирование вне принятой стратегии все же было принято провести, так как в противном случае Роскап не смог бы выполнить свои обязательства перед 15, 2 тыс. дольщиками и сдать недостроенные объекты в указанные сроки.
Роскап планировал дофинансировать строительство, продав долю свободных квартир и активов застройщика, рассчитывая таким образом выручить 24 и 15 млрд рублей соответственно в каждом пункте. Однако в экономических условиях 2016 года, по результатам проверки, продажи возможно осуществить только с выручкой 12 млрд рублей, а активы компании оцениваются в 7 млрд рублей.
В сложившейся ситуации самые ощутимые потери несут именно дольщики строительства. Несмотря на предпринимаемые меры по санации строек, в офисах компании на местах будущие собственники квартир зачастую сталкиваются с «предложением» довнести некоторую сумму поверх означенной в договоре, чтобы «квартира могла быть достроена». Сумма «довнесения» может достигать 50% рыночной стоимости квартиры. Таким простым и традиционным способом – «за счет клиента» – решается извечная российская проблема брошенных или замороженных строек.
Оконный рынок в условиях брошенных строек
Сложившаяся ситуация напрямую касается и оконного рынка. После того, как закрылось собственное производство окон СУ-155, санатор оказался перед необходимостью искать новых поставщиков. Сегодня можно говорить о трудности Роскапа соблюдать финансовые обязательства перед производителями и установщиками пластиковых окон. Недострои банкрота расположены в Подмосковье, Тульской, Костромской, Тверской, Калужской, Владимирской и других областях России. В декабре 2015 года, принимая документ о завершении строительства недостроев СУ-155, Правительство подчеркнуло общественную важность проекта (без квартир на тот момент осталось 30 000 обманутых дольщиков).
На сегодняшний день, несмотря на шаткое положение и разговоры о переходе санаторских функций к другим структурам, Роскап сдал 27 объектов. Одни из последних «достроев» – жилой дом в Домодево, Ивантеевке и Калининграде. Всего в ведении Роскапа на конец октября числилось 130 объектов.
Альтернативные источники финансирования «достроя»
В качестве альтернативных структур, которым могла бы быть передана ответственность по достраиванию брошенных зданий, в октябре назывались такие структуры, как новый Государственный компенсационный фонд по защите прав дольщиков (начнет работу в началеследующего, 2017 года) и АИЖК. Последний уже успел опровергнуть подобную возможность и заявил, что никаких окончательных документов по вопросу не принято. Также рассматривался вариант о снижении требований Центробанка к Роскапу, но точка зрения Эльвиры Набиуллиной не оставляет шансов данному пункту. Тем не менее, последнее октябрьское заявление замглавы Минфина Алексея Моисеева о сохранении санаторского поста за Роскапом подтверждает прогноз о смягчении.
Роскап: казнить нельзя помиловать
Шатания в определении санатора проекта в деле СУ-155 связаны, прежде всего, с тем, что, по признанию правительства, процесс завершения строительства брошенных объектов оказался куда более дорогостоящим, нежели предполагалось изначально. Если в декабре 2015 года объем вложений определялся суммой 35 млрд рублей, то в апреле сумма возросла до 45 млрд, а августе Роскап предоставил данные на 49 млрд рублей. Так или иначе, на сегодня Роскап продолжает поддержку объектов СУ 155 и контроль над ними, и, судя по отчетности на сайте компании, есть все основания полагать, что жилье и другие площади будут планомерно сдаваться в эксплуатацию с соблюдением всех сроков, несмотря на непрекращающийся процесс согласований финансовых рисков и нормативов между ЦБ и Роскапом.
Пока Роскап занимается достроем брошенных объектов, на рынке появляются новые серьезные игроки, которые активно осваивают незанятые доли – как например, строительная компания ПИК-Мортон. С точки зрения выгод для оконного рынка, можно также говорить об освободившейся (после закрытия предприятия СУ-155 по производству окон в г. Одинцово) нише.
Новый санатор уже вынужден заказывать окна у сторонних производителей для остекления строящихся объектов и переостекления построенных – в силу того, что в период «заморозки» недостроенных зданий многие стекла были выбиты либо демонтированы.
Ситуация сложившаяся со СУ-155 еще раз показывает, что кризис – это время очищения рынка от слабых и неконкурентоспособных компаний, не умеющих правильно управлять активами и строить устойчивую модель бизнеса. Крушение строительного гиганта стало логичным следствием разрушенных связей по госконтрактам и непродуманной ценовой политикой собственников.
ОКНА МЕДИА рекомендует: Urban Group идет к банкротству
