Цены на жилую недвижимость с начала пандемии превысили 40% – будет ли дальнейший рост?

С начала пандемии COVID-19 в России существенно выросли цены на недвижимость. Это происходит на фоне снижения доходов населения. В обзоре портал ОКНА МЕДИА представил анализ цен на малоэтажную и многоэтажную недвижимость в различных регионах России и сделал прогноз на 2022 год.

Рост цен на жилую недвижимость в России – с начала пандемии COVID-19

С начала пандемии COVID-19 экономика России находится под постоянным прессингом. Растут цены на разные товары, сырье, материалы и прочее. Этот процесс не обошел стороной и рынок недвижимости. 

Фото: цены на жилую недвижимость в России за последний год выросли, © depositphotos.comЦены в столичных регионах и на периферии повсеместно росли. Это коснулось таких сегментов жилой недвижимости, как: «первичка», «вторичка» и загородная недвижимость.

Среднерыночные цены на первичную недвижимость (новостройки)*
Россия, 15 января 2020 г. – 15 ноября 2021 г., тыс. руб./м²

Источник: ЦИАН, © oknamedia.ru

*по объявлениям объектов, находящихся в продаже

Рост и уровень цен за 1 м² на первичном рынке за почти 2 года составил (по максимальному %-му росту):

1. Москва – 81,6 тыс. руб. (+56%).
2. Санкт-Петербург – 67,1 тыс. руб. (+55%);
3. Московская область – 51 тыс. руб. (+52%);
4. Регионы – 32,8 тыс. руб. (+43%)

Среднерыночный уровень цен на недвижимость в новостройках по России составил 58 125 рублей, а рост составил 52%.

Среднерыночные цены на вторичную недвижимость (эксплуатируемые квартиры)*
Россия, 15 января 2020 г. – 15 ноября 2021 г., тыс. руб./м²

Источник: ЦИАН, © oknamedia.ru

*по объявлениям объектов, находящихся в продаже

Таким образом, уровень и рост цен за 1 м² на вторичном рынке за вышеупомянутый период составил (по максимальному %-му росту):

1. Московская область – 47,8 тыс. руб. (+49%);
2. Москва – 62,1 тыс. руб. (+43%);
3. Регионы – 23,6 тыс. руб. (+43%);
4. Санкт-Петербург – 47,1 тыс. руб. (+38%).

Среднерыночный уровень цен на недвижимость в новостройках по России составил 45 150 рублей, а рост составил 43%.

Среднерыночные цены на загородную недвижимость (частные дома)*
Россия, 15 января 2020 г. – 15 ноября 2021 г., тыс. руб./м²

Источник: ЦИАН, © oknamedia.ru

*по объявлениям объектов, находящихся в продаже

Рост цен за 1 м² на рынке загородной недвижимости за почти 2 года составил (по максимальному %-му росту):

1. Регионы – 16,5 тыс. руб. (+50%);
2. Московская область – 29,4 тыс. руб. (+44%);
3. Москва – 33,2 тыс. руб. (+34%);
4. Санкт-Петербург – 26,1 тыс. руб. (+12%).

Среднерыночный уровень цен на недвижимость в новостройках по России составил 26 300 рублей, а рост составил 35%.

Среднерыночный рост цен на многоэтажную (первичную и вторичную) и загородную жилую недвижимости составил 43%.

Пандемия коронавируса начала оказывать влияние на цены на недвижимость в России с апреля 2020 года. До этого периода цены были стабильными и не показывали существенных изменений.

По данным ЦБ, за последние полтора года цены на жилье выросли больше, чем за предыдущие 7 лет – с 2013 по 2020 годы.

Каковы причины роста цен на жилую недвижимость?

На рост цен на недвижимость оказывали влияние разные факторы:

1. Подорожание стройматериалов

За последний год цены на строительные материалы выросли. Существенный рост показали цены на металлопродукцию и, особенно, на стальную арматуру. Рост цен на металлопродукцию российских производителей обусловлен как внешними, так и внутренними причинами. Во-первых, из-за недостатка предложения на мировых рынках, цены на металл существенно выросли. Российские производители нарастили экспортные объемы, попутно поднимая цены и на внутреннем рынке. Во-вторых, власти в 3,5 раза подняли налоги на добычу полезных ископаемых, включая руды черных металлов. Стальная арматура занимает около 17% в себестоимости строительства домов. Отпускные цены на арматуру в 2021 году выросли более, чем на 50% по отношению к 2020 году. Также поднялись цены и на другие стройматериалы. Власти были вынуждены обратить на это внимание и начать применять меры, направленные на снижение бесконтрольного роста цен на стройматериалы.

2. Возросший спрос на фоне стимулируюших действий властей

Во время пандемии для поддержания спроса на жилье в Росси была запущена программа льготной ипотеки на новостройки. Это вызвало ажиотажный спрос. Благодаря чему, в 2020 году был достигнут абсолютный рекорд на рынке ипотеки по объему выданных кредитов.

Объем выданных ипотечных кредитов
Россия, 2015-2020 г.г., трлн руб.Источник: ЦБ, Дом.рф, © oknamedia.ru

На фоне повышенного спроса на жилье застройщики начали поднимать цены на новые квартиры.

3. Высокий уровень инфляции

За последний год в России существенно выросла инфляция. Масштабные вливания денег в экономику на поддержку социально незащищенных слоев населения и бизнеса в России и мире повлияли на рост инфляции во многих странах мира. К примеру, за октябрь 2021 года по данным Росстата в России этот показатель вырос до 8,13%. Такого не было с января 2016 года. Для сдерживания инфляционных процессов ЦБ 22 октября 2021 года поднял ключевую ставку до 7,5% годовых., что соответствует уровню июля 2019 года.

Рост ключевой ставки в 2021 году*
Россия, март 2021 г. – октябрь 2021 г., %Источник: ЦБ РФ, © oknamedia.ru

*до 19 марта 2021 года 8 предыдущих месяцев ключевая ставка составляла 4%. За полгода ставка выросла почти в 2 раза

Глава ЦБ РФ, Эльвира Набиуллина, на заседании Комитета Госдумы по финансовому рынку заявила, что ключевая ставка будет снижена до нейтрального уровня в 5-6% не раньше середины 2023 года. Помимо этого, глава ЦБ сообщила, что рассматривается вопрос о дальнейшем повышении ключевой ставки. Основная цель данной меры – удержать инфляцию в пределах 4%. Этот порог уже превышен с конца 2020 года. Высокая инфляция стала причиной высокого роста потребительских цен. Набиуллина оценила инфляцию, как «реальную беду, которая делает людей беднее».

ЦБ, со слов Эльвиры Набиулинной, ставит своей задачей – не удержание ключевой ставки на низком уровне для роста кредитной массы, а снижение инфляции для возврата экономики «к сбалансированным, устойчивым, долгосрочным темпам роста».

На фоне пандемии в России также растет уровень закредитованности граждан.

В условиях растущей инфляции россияне пытаются сохранить свои средства за счет вложений в недвижимость. Этот процесс проходит на фоне снижения уровня доходов населения, вызванного последствиями пандемией COVID-19. В результате у граждан стали расти ипотечные долги. Средний по России размер жилищного кредита за те же квадратные метры за последний год вырос на 19%, превысив 3 миллиона рублей. Это привело к росту общего периода погашения заемщиками кредитов. В 2020 году покупатели жилья планировали погасить кредит за 18 лет и 4 месяца. В 2021 году этот период вырос до 20 лет 7 месяцев.

Прогноз цен на недвижимость на 2022 год

Для составления прогноза рассмотрим факторы, влияющие на рынок недвижимости.

Факторы, способствующие снижению цен на жилую недвижимость

1. Снижение спроса на жилье

Ухудшились условия льготной ипотеки. С 1 июля 2021 года повышена ставка до 7% и ограничена сумма льготного кредита до 3 миллионов рублей для всех регионов. Основная часть желающих приобрести новое жилье уже это сделали (льготная программа действует с 1 апреля 2020 года). Снижаются доходы населения – во многом это связано с новыми ограничительными мерами из-за коронавируса;

2. Правительство пытается взять «под контроль» цены на стройматериалы 

ФАС создает реестр крупных производителей стройматериалов для мониторинга их экономической деятельности и обоснованности изменения цен на продукцию.

3. На рынке жилой недвижимости наблюдается ценовой «перегрев»

Цены на недвижимость достигли высоких отметок. Еще до конца осени прошлого года уровень цен и льготные ставки по ипотеке позволяли гражданам покупать не только жилье для себя, но инвестировать в недвижимсоть. Сейчас покупку новой квартиры, как инвестиционное вложение, рассматривает все меньше граждан.

Факторы, способствующие росту цен на жилую недвижимость

1. Ожидается дальнейший рост цен на стройматериалы, в частности – на металлопродукцию

Несмотря на то, что Правительство «взялось» за производителей стройматериалов, ситуация пока кардинально не меняется. После непродолжительной стабилизации и небольшого снижения мировых цен на сталь, они вновь пошли вверх из-за дефицита предложения. Ковидные ограничения в Китае оказали негативное влияние.

2. Рост процентных ставок по ипотечным кредитам

Банки начали повышать ставки по ипотеке из-за роста ключевой ставки ЦБ. Центробанк пытается сдерживать инфляцию.

3. Переход на эскроу-счета при строительстве жилья 

Рост доли строительства жилья через эскроу-счета увеличивает среднюю цену покупки жилья за счет процентов отчислений банку, кредитующему строительство.

Эти факторы оказывают давление на цены, склоняя их к росту.

Исходя из анализа вышеперечисленных фактором, можно говорить о том, что цены на жилую недвижимость в ближайшей перспективе изменятся в пределах от -5% до +5%.

Прогноз роста цены на жилую недвижимость
Россия, 2022 г., %Источник: ОКНА МЕДИА, © oknamedia.ru

Сегодня можно говорить о достижении или приближении к пиковым значениям цен на жилье. Существенного снижения стоимости недвижимости ожидать не стоит, если не возникнут форс-мажорные обстоятельства в виде кризиса в этом сегменте.  Экономика находится в новой ценовой реальности.